Как сэкономить на ЖКХ: пошаговая инструкция

Предисловие

Реформа ЖКХ... Все о ней слышали, но никто не знает, что это такое. Этот призрак бродит по бывшей империи уже почти два десятилетия, обещая устами верхов буквально рай, но пугая низы реалиями изношенных инженерных сетей и растущими ценами когда-то практически бесплатных или по крайней мере не ощутимых для карманов потребителя естественных коммунальных благ.
Ну, кто из нас с вами задумывался, сколько стоит питьевая вода или пенистая ванна из крана, который можно открыть в любой момент?! А тепло в квартире или разбитое стекло в окне подъезда хоть как-то могли намекнуть о том, что этот расход одного из самых дорогих ресурсов оплачиваем мы, а не безликое или расплывчатое в понимании государство?! Испачканный лифт, вырванная корзина мусоропровода, выкорчеванные или сожженные кнопки домофона... Это из списка очевидно принадлежащего каждому общедомового имущества, исправно входящего в квартплату ежемесячно. А еще стояки, крыши, подвалы и рекреации. Теперь это вместе с приватизированными или купленными заветными квадратными метрами вашей жилплощади тоже ваше. По Жилищному кодексу, которому исполнилось уже пять лет, государство передало весь дом со всем его беспокойным хозяйством в общую с соседями собственность. Запомните эти две статьи связавшего нас всех одной цепью прав и обязанностей с соседями ЖК РФ:
"Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме
1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника".
Проще говоря, вы с вашими соседями не то что по площадке, а по дому в целом теперь - партнеры по бизнесу. Бизнес большой, непростой - поддержание многоквартирного дома в жизнеспособном состоянии с минимумом потерь для кошелька и в соответствии с установленными для этого большого организма Правилами содержания общедомового имущества, а с этого года еще и с мероприятиями по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно. Придется знакомиться, общаться и договариваться с товарищами по общедомовому бизнесу. В другом случае кто-то снова решит за вас, сколько будут стоить вам ваши же права и обязанности. Хорошо, если при нашем равнодушии все закончится муниципальными расценками с муниципальным ДЭЗом или ЖЭКом в виде управляющей компании или дому крупно повезет с частной организацией, которая пришла на рынок с долгосрочной перспективой работать, выстраивая бизнес с намерением честно и умно вести за вас хозяйство и быть обоюдно выгодной и рентабельной. Но бывшие государственные предприятия повсеместно акционируются, и все чаще расцветают махровым цветом при нашем же с вами попустительстве обыкновенное воровство и облапошивание жителей со стороны управленцев и (или) председателей ЖСК, ТСЖ. Существуют даже курсы утонченного облапошивания ничего не подозревающих жителей для таких вот управленцев. Изобретен и некий программный продукт, позволяющей "размазать" по смете сворованные до полумиллиона рублей на типовую многоэтажку. Легендарный Остап Бендер, хоть и мечтал в конце своей аферистской "карьеры" податься в управдомы, до этого и в самых сладких снах не додумывался! Масштабы "Тысячи и одного способа честного отъема денег у населения" впечатляют! Учтите, это ваши деньги, и только вы можете вывести на чистую воду своих управленцев. Во все времена нелюбимый на Руси чиновник вовсе не из-за равнодушия не сделает этого: современное законодательство не дает ему права вмешиваться в финансово-хозяйственную деятельность вашего, как мы уже выяснили, бизнеса. Надзорные органы, суды, прокуратура и ОБЭП смогут принять в дело только ваши заявления как собственников этого дома. Конечно, контроль со стороны государства за домом остался. Но по большому счету лишь по части его эксплуатации и технических норм содержания. Практически единственная организация со стороны государства, вхожая в ваш дом, - жилищная инспекция.
Не надо придумывать себе оправданий в стиле: "Ах, я арфистка, и не мое дело вся эта бухгалтерия!" Не боги горшки обжигают, и большинство из нас, смертных, умудряются же вести свое домашнее хозяйство на уровне семейного быта. Так или иначе всех касался ремонт квартиры - представляем себе и уровень цен на современном рынке, выбираем в Интернете выгодные предложения. В каждом доме (я говорю об общем доме) есть грамотные экономисты, бухгалтеры и юристы, способные составить очень убедительный костяк ревизионной комиссии. Можно рискнуть с самоуправлением всего дома, но на первых порах "незрелым" собственникам безопаснее нанимать (выбирать) управляющую компанию. Они и сейчас уже в каждом доме работают, но разве нас интересуют подобные "мелочи"? Легче не замечать ничегонеделания в подъезде или вести ожесточенные баталии на кухне про беспредел и искать виноватых в тех самых призрачных реформаторах - "Кого уж нет, а те далече!.." Но кухня ЖКХ, пожалуй, ничем не отличается от кухни в обычном понимании. Здесь вам дано такое же право либо хоть иногда заглядывать и смотреть за поварами - чем, собственно, вас кормят - либо, даже подозревая нечистоплотность материально-физическую, добровольно питаться помоями или некачественными блюдами вместо деликатесов на ту же вами оплаченную сумму, уж простите меня за такой натурализм! А что и кто, если не вы, выбирает рацион по разумному соотношению возможностей вашего кошелька - необходимости для нормального функционирования?! Многоквартирный дом - такой же организм со своими насущными потребностями! И как в любой организм, в дом можно не только вкладывать, но и рассчитывать на КПД от его деятельности. У каждого организма - дома - своя отдача по работоспособности. Справедливости ради замечу, что в каких-то домах придется теперь уже только вкладывать и рассчитывать на доходы от аренды нежилых помещений, придомового земельного участка или настенной рекламы не приходится. Но от жуликоватых или просто безалаберных поваров-управленцев подстраховаться можно и теперь уже жизненно необходимо.
Собственно, в этом издании я постараюсь максимально подробно объяснить, как бороться с коммунальным произволом при помощи законодательства. Расскажу, как просто использовать данные законами права, чтобы избежать лишних трат или сэкономить семейный бюджет. Предупрежден - значит, вооружен. Но главного врага - равнодушие - придется побороть каждому из нас самостоятельно. Насколько я вижу ситуацию в коммуналке сегодня, это на уровне своего подъезда и дома самое настоящее зарождение или воскресение того самого гражданского общества, как бы пафосно это ни звучало. Да-да! Именно таким образом: насколько ты лично ощущаешь свою причастность к сообществу (пусть даже на уровне многоквартирного дома), понимаешь и оцениваешь свою роль в нем, проявляешь свое Я в его жизни, - настолько ты не тварь, дрожа, издали созерцающая, а полноправный гражданин с правами и обязанностями, с возможностями волеизъявления и требованиями.

С уважением,
Оксана Масамрех

1. Права и обязанности жителя как собственника жилого помещения в многоквартирном доме

1.1. Оплата ЖКУ

Законодательством установлен ряд обязательных к оплате предоставляемых жилищно-коммунальных услуг: это горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение (если дом газифицирован) и такая услуга, как содержание и ремонт общедомового имущества. Цену всех перечисленных услуг, кроме последней, устанавливает Региональная энергетическая комиссия (РЭК) по каждому субъекту Федерации наряду с нормативом потребления. Кстати, совершенно объяснимо вода и газ (а при отсутствии электросчетчика - и электричество по норме потребления) начисляются на количество проживающих и зарегистрированных на жилплощади, а вот теплоснабжение квартиры и содержание и ремонт общедомового имущества - по метражу площади квартиры. Телеантенна, радиооповещение, домофоны или запирающие подъезды устройства также включаются в платежный документ, но эти услуги дополнительные и вытекают из очевидной необходимости как предоставления, так и оплаты таковых. А вот содержание и ремонт общедомового имущества - услуга, цену которой определяют сами собственники. Правда, собственники, как правило, не утруждают себя подобным занятием, чем и могут воспользоваться недобросовестные управляющие компании. Кстати, аппетиты таких управленцев обязаны сдерживать муниципальные образования, которые также ежегодно определяют наравне со всеми жилищно-коммунальными услугами и цену содержания и ремонта общедомового имущества. Если жители затрудняются определить, во сколько им может обойтись вывоз мусора, содержание лифтов, подъездов, мусоросборников, подвалов, чердаков, внешних коммуникаций и инженерии вне их квартир, вполне закономерно воспользоваться предложенной и рассчитанной суммой государственных расценок.
Жилищный кодекс РФ
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Жилищный кодекс РФ
Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
2. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Ряд городов (в первую очередь Москва) и субъектов РФ предлагают даже денежную помощь в виде субсидирования управляющим компаниям (не путать с субсидиями по оплате ЖКУ непосредственно жителям) этих работ, если те принимают госцену. Конечно же, речь идет о необходимом для поддержания жизнеобеспечения дома минимуме, причем не о сусальном золоте и привратнике в подъезде. Но все требования Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) при этом соблюдаются. Собственники квартир могут принять и свою цену, и здесь не важна форма управления ЖСК, ТСЖ, УК. В любом случае представленную управленцами смету на будущий год утверждают собственники. Другое дело, что сметы эти не представляются или представляются в завуалированном виде. Да и наличие управляющих организаций в доме многие из нас не смогут объяснить - часто и договоров управления у таких мимо шедших и прибравших к рукам целый "бесхозный" дом нет. С такого молчаливого согласия можно годами собирать с молчунов деньги и ничего безотчетно не делать. Господа-товарищи жители! Вы не только обязаны оплачивать эти жилищно-коммунальные услуги: вы, и только вы, выбираете себе и нанимаете управляющую компанию и спрашиваете в лучших традициях экономной барыни с вороватых управляющих отчет за год и смету на год!
Жилищный кодекс РФ
Статья 156. Размер платы за жилое помещение
7. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 настоящего Кодекса. (Выделено мною. - О.М.). Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Не нравятся, поймали на воровстве - гоните в шею и выбирайте другую управляющую компанию или организацию. Совсем никому нет дела, кто в доме хозяин, - дом выставляется исполнительной властью на торги на право эксплуатировать.
Помните, что по ЖК РФ оплата должна быть внесена не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим, предъявленным к оплате. В случае просрочки предусмотрены пени.
Жилищный кодекс РФ
Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
14. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
Предусмотрены и авансовые платежи, и платежи частями. Даже если вам абсолютно очевидны неправомерные начисления - добрый совет: оплатить или попытаться разобраться до обозначенных сроков, чтобы не попасть в список должников по собственной вине, а не по причинам, не зависящим от вас. И дело даже не в тех возможных "штрафных" санкциях со стороны коммунальщиков-управленцев. По сравнению с общими начислениями эти пени не столь обременительны в рублевом эквиваленте. И ради принципа можно было бы и претерпеть такие издержки. Но выиграть бой с несправедливостью на коммунальной арене можно лишь с открытым забралом и на коне. Не давайте ни единого шанса и ни одного козыря против вас, даже малейшего! Должник-штрафник в самом справедливом суде мира уже заведомо обретает нехороший флер и снижает сам себе шансы на победу.
Совсем из цикла ликбеза по взаимоотношениям в ЖКХ позволю себе объяснить и развеять самое типичное заблуждение по услуге "Содержание и текущий ремонт общедомового имущества", также обозначаемый в платежных документах или извещениях к оплате по ЖКУ как "Содержание и ремонт жилого помещения". Эта услуга не подразумевает ремонта вашей квартиры. Праведный гнев собственников: "Двадцать лет оплачиваю ремонт жилого помещения, а никто ни разу мне даже обои не переклеил, унитаз не поменял и т.д." по списку! не имеет под собой почвы ни юридической, ни логической. Хотя факт того, что в вашей квартире вам никто не делал ремонт, кроме вас, - налицо. По этой услуге мы оплачиваем пропорционально своим собственным квадратным метрам еще и общедомовое имущество. В каждом типе дома это имущество разное. Есть дома с лифтом и мусоропроводом, большими отапливаемыми и освещаемыми рекреациями и прочими удобствами и комфортом. А есть старенькие хрущевки в 4-5 этажей, без лифта и мусоропровода, с узкими подъездами и кодовым замком вместо домофона. Чем больше площадь вашей квартиры, тем больший кусок вашего дома вам принадлежит, который вы также обязаны содержать. Опять же, с одной стороны, комфорт повышенный и оплачиваться по уму должен поболее старого дома с минимумом набора удобств. С другой - в новом доме с зимним садом и отдельным холлом для консьержа несколько лет тратиться можно лишь на поддержание чистоты, а вот в старом маленьком доме на 75 квартир затраты на ремонт крыши, замену тепло-, водо- и газоснабжающих дом труб в подвале могут оказаться несоизмеримо больше.

1.2. Договорные отношения

Как правило, в наших многоквартирных домах работают управляющие многоквартирными домами организации. По закону в одном многоквартирном доме может работать только одна управляющая компания. Как мы уже выяснили, их мы должны выбирать и нанимать на управление. Управляющие организации обязательно должны иметь договор на управление домом с каждым собственником или с определенным по уставу ТСЖ или ЖСК, а также с общим собранием собственников - законным представителем всех собственников в доме. Это правление с председателем, подписывающим договора с поставщиками тепла, воды, газа, электричества и т.д. Если в доме нет ТСЖ или ЖСК, такие договоры поставщик ресурсов и услуг заключает с каждым собственником. Отследить сам договор - насколько он выгоден и не проигрышен, как исполняется, - а тем более потребовать с недобросовестного поставщика исполнения обязательств довольно сложно в одиночку каждому собственнику. Для этого и нужны объединения жителей дома и управляющие организации дома. Управленцам вы делегируете полномочия заниматься еще и договорами. Другое дело, как эти управленцы свои обязанности исполняют. В большинстве случаев все катится по накатанной дорожке. Договоры типовые и заведомо невыгодные собственникам, зато отлично защищающие поставщика пересматривают и приводят в соответствие с законодательством только в исключительных случаях, когда во главе дома стоит компетентный человек или на поставщика идет давление административного рычага со стороны городских властей. Но лед равнодушия тронулся, господа присяжные созерцатели, и уже отмечены довольно успешные случаи, когда управляющие компании да "молодые" и ретивые ТСЖ/ЖСК отстаивают перед поставщиками не только лучшие позиции в договорах, но и возвращают переплаченное ресурсникам за предыдущие годы на основании фиксированных показателей приборов учета. Есть и совсем уникальные примеры, когда дома отрываются от общей системы ресурсоснабжения и переходят на свои скважины по водоснабжению и индивидуальные тепловые пункты по теплоснабжению (если есть на то техническая возможность).
Определившаяся по вашему дому управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг согласно п. 3 постановления Правительства РФ N 307:
"исполнитель - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы".
Именно эти перечисленные исполнители обязаны отслеживать факт непредоставления или предоставления не в полном объеме коммунальных и других включенных в договор управления услуг и по предложенной методике в приложениях к названному постановлению Правительства РФ делать перерасчет. Не отследили, что вода вместо горячей идет еле теплая, а то и вовсе не капает, игнорируют ваши заявки и жалобы на холод в квартире и чуть теплящиеся батареи зимой - требуйте в первую голову перерасчета за весь период некачественного исполнения услуг со своих управленцев. А как они будут требовать неустойки с поставщика - это их работа и их задача. Добровольно не признают оплошности в работе - подавайте в суд, только как следует подковавшись указанным постановлением и актами непредоставления в полном объеме услуги, поскольку есть свои нюансы и с температурным режимом, и с допустимыми сроками в перерывах поставки ресурса.
Договор на теплоснабжение, пожалуй, сам по себе интересен с точки зрения аккуратности предусматриваемых в нем пунктов. По давней традиции в нем прописывают такие теплонагрузки, которые на практике израсходовать практически невозможно. Нормативные пики по - 25° на протяжении всего отопительного периода довольно часто входят в расчетную смету предлагаемых поставок на дом. Для зон Крайнего Севера - свои счеты и коэффициенты. Но вот жителю средней полосы уже и припомнить трудно, когда у нас стояли такие лютые зимы со среднесуточной отметкой ниже 25° хотя бы месяц подряд. В современных городах большинство центральных пунктов теплоснабжения (ЦТП) оборудовано автоматизированными узлами подачи ресурса в соответствии с санитарными нормами. Эти устройства четко реагируют на изменение температуры на улице. Поэтому проще привязать оплату теплоснабжения именно к таким изменениям по договору сразу. Поскольку дома у нас по теплопотерям и теплопотребностям очевидно разные, а "прицеплены" к одному ЦТП целыми кварталами, обязательно учтите или потребуйте от управленцев этого учета необходимое, а не на всю катушку впариваемое тепло по принципу: "А нам больше и не надо!" Отапливать улицу за свой счет через открытые форточки - сомнительное удовольствие и напрасные траты. Сегодня мы имеем возможность оплачивать тепло и воду по факту потребления, а не по лукавому нормативу средней температуры по больнице. И если в вашем договоре теплонагрузки и запрашиваемого тепла в соответствии с СанПинами не удастся учесть до сотой гигакалории (зима может оказаться не только теплой, но и студеной), то благодаря общедомовому прибору учета тепла в конце финансового года всегда можно скорректировать поставленное тепло и проплаченное. В случае недоплаты поставщику платеж по теплу довыставляется жителям, в случае переплаты каждый рубль засчитывается в аванс и таким образом возвращается по каждому излишне заплаченному отапливаемому квадратному метру площади в доме. Что касается сборов недоплаты по отоплению, разовым крупным платежом этого делать нельзя. Рекомендации в письме Минрегионразвития от 25 января 2011 г. N 1331-АП/14, направленном во все веси органам исполнительной власти субъектов РФ, определяют ежемесячное взимание недоплаченных по итогам корректировки за год сумм за тепло не выше 15% от предыдущей суммы оплаты.
А все потому, что и оплата тепла определяется как разделенная на 12 месяцев в году за полученное в отопительный период тепло вместе с обогревом воды для нужд горячего водоснабжения. Таким образом, тепловую нагрузку мы оплачиваем дробно в течение всего года, значит, логично и недоимки получать не разово, а с расчетом на посильную и регламентируемую государством предельную процентную составляющую (в 2011 г. повышение тарифов на ЖКУ определено максимально в 15%).
Надеюсь, что все перечисленное выше развеет и еще одно гневное заблуждение обывателей, недоумевающих и протестующих против сумм к оплате в летние месяцы: "Жаркое лето, а у этих коммунальщиков ни стыда, ни совести - за отопление в июле сдирают столько же, сколько и в январе!" Хотя законодательство не запрещает брать по факту поставляемого ресурса, но вот наши зарплаты и пенсии - величина постоянная и от времени года не зависящая, да на зиму "на дрова" откладывать мы не приучены.
Но запомните, что во главе угла всех взаимоотношений в доме лежит договор управления многоквартирным домом. В качестве примера универсальных и максимально взвешенных документов по дому можно использовать приведенные в распоряжении Департамента Жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы от 13 февраля 2008 г. N 370 "О методической поддержке собственников помещений в многоквартирных домах при создании и организации деятельности товариществ собственников жилья" приложения с образцами устава ТСЖ и договора управления многоквартирным домом.
Надеюсь, что обещанные со дня на день поправки в ЖК РФ и постановление Правительства РФ N 307 максимально защитят жителей от произвола управленцев, законодательно и обоюдно закрепив за ними ответственность перед поставщиками и собственниками жилья. Не пропустите!

2. Как законно не платить за коммунальные услуги

2.1. Перерасчет по временному отсутствию и за некачественно предоставленные услуги

Независимо от способа управления в вашем многоквартирном доме вы имеете право не платить за то, что не потребляли.
Перерасчет платы за коммунальные услуги производится в случае, если вы уезжали на период более пяти полных календарных дней подряд, и не только на дачу или в отпуск. Стационарное лечение, командировки и другие причины вашего отсутствия дома постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" определяются как "временное отсутствие", за период которого может быть осуществлен перерасчет платы за коммунальные услуги. Далее по пунктам:

VI. Порядок перерасчета платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении

54. При временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение.
55. Перерасчет размера платы за коммунальные услуги, указанные в пункте 54 настоящих Правил, осуществляется при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг.
56. Перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя. Результаты перерасчета размера платы отражаются в платежном документе, представляемом в порядке, указанном в пункте 36 настоящих Правил. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц по месту постоянного жительства. Документом, подтверждающим временное отсутствие потребителя, могут являться:
а) копия командировочного удостоверения или справка о командировке, заверенные по месту работы;
б) справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении;
в) проездные билеты, оформленные на имя потребителя (в случае если имя потребителя указывается в данных документах в соответствии с правилами их оформления), или их копии;
г) счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копии;
д) справка органа внутренних дел о временной регистрации потребителя по месту его временного пребывания;
е) справка организации, осуществляющей охрану жилого помещения, в котором потребитель временно отсутствовал;
ж) иные документы, подтверждающие временное отсутствие потребителя.
57. Исполнитель вправе снимать копии предъявляемых потребителем документов и проверять их подлинность, полноту и достоверность содержащихся в них сведений, в том числе путем направления официальных запросов в выдавшие их органы и организации.
58. Перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя, которое определяется исходя из количества полных календарных дней его отсутствия, не включая день выбытия с места его постоянного жительства и день прибытия на это место.
59. Перерасчет размера платы за водоотведение осуществляется в случае перерасчета размера платы за холодное водоснабжение и (или) горячее водоснабжение.

Однако необходимо помнить, что в перечень услуг, подлежащих перерасчету, входят: холодное водоснабжение; горячее водоснабжение; водоотведение (канализация); газоснабжение. Другие виды услуг перерасчету в связи с временным отсутствием по месту жительства не подлежат.
Если в вашей квартире установлен индивидуальный прибор учета воды (ИПУ) - водосчетчик, никаких перерасчетов не потребуется и не придется платить за воду, которую вы не потребляли.
Тем, кто еще не установил в своей квартире прибор учета воды, вернувшись из отпуска, необходимо вовремя (в течение месяца после окончания временного отсутствия) подать заявление на перерасчет коммунальных услуг за период временного отсутствия, и в течение 5 рабочих дней на основании вашего письменного заявления в расчетном отделе/бухгалтерии правления или управляющей компании осуществляется перерасчет коммунальных услуг. При этом перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя, которое определяется исходя из количества полных календарных дней отсутствия, не включая день выбытия с места его постоянного жительства и день возвращения.
Вместе с заявлением необходимо предоставить документы, подтверждающие сам факт временного отсутствия. Таким подтверждением могут быть именные проездные документы в оба направления, командировочное удостоверение. В том случае, если вы отдыхали в санатории или проживали в гостинице, необходимо получить справки из этих учреждений, подтверждающие ваше пребывание там в обозначенный период. Если же вы занимались огородом на собственном дачном участке, необходимую справку можно получить у председателя дачного кооператива. В свое время шли баталии: считать или не считать основанием для такого перерасчета справки из дачного кооператива. Точки над ё были поставлены Минрегионразвитием, которое признало выданную председателем дачного кооператива или представителем сельской администрации справку о периоде нахождения на даче как основание для перерасчета по временному отсутствию.
Но управляющая компания или правление ЖСК/ТСЖ вправе снимать копии с предъявляемых документов и проверять подлинность документов, полноту и достоверность содержащихся в них сведений, в том числе направлять официальные запросы тем, кто их выдал. Согласитесь, трудно поверить в подлинность сразу 250 справок, заверенных одним и тем же председателем дачного кооператива, решившим по итогам прошлого дачного сезона "помочь" избежать квартплаты "по-соседски" и наштамповавшим всем подряд "справочек" о временном отсутствии. Опрос соседей или консьержки на предмет вашего отсутствия о столь длительном пребывании вашей семьи на свежем воздухе тоже может войти в перечень действий по проверке таких справок. Дело не в жадности - дело в справедливости. Ведь что такое подобный перерасчет? Есть дом с определенным количеством квартир. К примеру, на несколько месяцев домочадцы некоторых квартир выехали в отпуск. Все эти несколько месяцев вода распределяется по дому в соответствии с зарегистрированными жителями, за вычетом воды из квартир с водосчетчиками. Вернувшись из отпуска, хозяева этих нескольких квартир подают документы на перерасчет за все время своего отсутствия. С них начисления по воде и газу за весь перерассчитываемый период снимаются, а проживающим в тот период жителям доначисляются - они же в тот период жили и потребляли рассчитанный и на отсутствующих ресурс. Поэтому нелишне проверить достоверность отсутствия, чтобы соседям по дому не оплачивать ЖКУ за хитрецов, сумевших договориться со знакомым председателем дачного кооператива, или тому подобных аферистов уже из числа жителей дома, а не хапуг-коммунальщиков!!!
В самом скором времени все эти проверки и перерасчеты должны уйти в прошлое. В каждой квартире у нас будет не только свой электросчетчик, но и водосчетчик, который отмерит только ваши потребленные кубометры без привязки к вашим или соседским отъездам-приездам.
Маленький совет всем, кого так или иначе касается отключение горячей воды - плановое или неплановое. Естественно, что такие отключения по графику происходят обычно в летние месяцы. В теплую погоду прохладный душ даже бодрит. Но подсознательно или даже объективно мы, пользуясь водой в дни таких отключений, открываем "красный" кран для подачи горячей воды. Вода из-за непроточности там и впрямь может быть потеплее, но вот счетчик будет крутиться, как при полноценно горячей воде. При этом стоимость проходящей через счетчик холодной воды в несколько раз меньше стоимости горячей. Вот и подсчитайте цену обмана вашего собственного подсознания. В Москве такой "обман зрения" составляет 1 : 5. За холодной душ вы платите, таким образом, в пять раз дороже! Заставьте себя на период отключения горячей воды совсем не открывать "красный" кран для горячей воды.
Тем же постановлением установлены допустимые перерывы подачи воды: для проведения ремонтных и профилактических работ, а также работ по подключению новых потребителей после предварительного уведомления - 8 часов (суммарно) в течение одного месяца и 4 часа единовременно, а при аварии на тупиковой магистрали - 24 часа; для проведения 1 раз в год профилактических работ - до 21 дня. Такие отключения вызваны объективной необходимостью, и перерасчет платы за этот период не производится.
Отдельно оговорен и пункт по перерасчету платы за предоставление услуг ненадлежащего качества. Так, за каждый час, превышающий (суммарно за расчетный период) допустимый период перерыва подачи воды (указанный выше), размер ежемесячной платы снижается на 0,15% размера платы, определенной исходя из показаний приборов учета или исходя из нормативов потребления коммунальных услуг.
Обратите внимание на необходимость составления акта непредоставления услуги - кем, как, когда. Это не бюрократия, это объективность. При посещении вами поликлиники врач не выдаст больничного бюллетеня, основываясь лишь на ваших заявлениях о температуре или других симптомах, не измеряя и не фиксируя таковые. Составленные по форме акты - документ, на основании которого пересчитываются деньги. И если придется обращаться за исполнением закона в суд, то там мы со своими требованиями должны быть во всеоружии. Каждое требование и каждое слово должны подкрепляться документально.
Письмом Минрегиона России от 4 июня 2007 г. N 10611-ЮТ/07 приведены примеры расчета изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

VII. Порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность

60. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную приложением N 1 к настоящим Правилам продолжительность, размер платы за каждую коммунальную услугу подлежит уменьшению в соответствии с указанным приложением.
61. При перерывах в предоставлении коммунальной услуги, превышающих установленную продолжительность, а также при проведении 1 раз в год профилактических работ в соответствии с пунктом 10 настоящих Правил плата за коммунальные услуги при отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета снижается на размер стоимости непредоставленных коммунальных услуг.
62. Объем (количество) непредоставленного коммунального ресурса рассчитывается исходя из норматива потребления коммунальной услуги, количества потребителей (для водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения) или общей площади жилых помещений (для отопления), а также времени непредоставления коммунальной услуги.
63. В случае если исполнитель после заключения договора своевременно не приступил к предоставлению коммунальных услуг, потребитель вправе потребовать от исполнителя возмещения понесенных убытков и уплаты неустойки в соответствии с гражданским законодательством, законодательством о защите прав потребителей и договором. (Выделено мною. - О.М.).

VIII. Порядок установления факта непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества

64. В случае непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества потребитель уведомляет об этом аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или иную службу, указанную исполнителем (далее - аварийно-диспетчерская служба).
65. Сообщение о непредоставлении коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества может быть сделано потребителем в письменной форме или устно (в том числе по телефону) и подлежит обязательной регистрации в аварийно-диспетчерской службе. При этом потребитель обязан сообщить свои фамилию, имя и отчество, точный адрес проживания, а также вид непредоставленной коммунальной услуги или предоставленной коммунальной услуги ненадлежащего качества. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить потребителю сведения о лице, принявшем заявку (фамилию, имя и отчество), регистрационный номер заявки и время ее приема.
66. В случае если сотруднику аварийно-диспетчерской службы известны причины непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, он обязан немедленно сообщить об этом потребителю и сделать соответствующую отметку в журнале регистрации заявок. Эта отметка является основанием для признания исполнителем факта непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.
67. В случае если сотруднику аварийно-диспетчерской службы не известны причины непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, он обязан согласовать с потребителем точное время и дату установления факта непредоставления коммунальных услуг или проверки качества предоставления коммунальных услуг. По результатам проверки составляется акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, который подписывается потребителем (или его представителем) и исполнителем (или его представителем).
68. Если потребитель (или его представитель) и исполнитель (или его представитель) не пришли к единому решению относительно качества предоставления коммунальных услуг, то ими определяются новое время и дата оценки качества предоставления коммунальных услуг, на которую приглашается представитель государственной жилищной инспекции и представитель общественного объединения потребителей. По результатам повторной оценки качества предоставления коммунальных услуг составляется акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, который подписывается потребителем (или его представителем) и исполнителем (или его представителем). Наряду с указанными лицами акт может быть подписан представителем государственной жилищной инспекции и представителем общественного объединения потребителей.
69. В акте о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества указываются нарушения параметров качества, время и дата начала непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.
70. Датой начала непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества считается:
а) время подачи потребителем в аварийно-диспетчерскую службу заявки о факте непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества;
б) время, указанное в акте, составленном исполнителем в порядке, определенном пунктами 67-69 настоящих Правил, - в случае выявления исполнителем факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества;
в) время начала предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, зафиксированное коллективным (общедомовым), общим (квартирным) или индивидуальным приборами учета, - в случае фиксации предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества приборами учета.
71. Акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества является основанием для перерасчета размера платы за коммунальные услуги, а также для уплаты исполнителем неустойки за нарушение своих обязательств в размере, установленном федеральными законами и договором.
72. В случае причинения исполнителем или третьими лицами ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя или совместно проживающих с ним лиц, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме исполнитель (или его представитель) и потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт, в котором фиксируется факт причинения такого ущерба. Указанный акт должен быть составлен исполнителем и подписан его уполномоченным представителем не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. В случае невозможности подписания акта потребителем (или его представителем) он должен быть подписан двумя очевидцами.
73. Акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу потребителя или совместно проживающих с ним лиц, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме составляется в 2 экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй - остается у исполнителя.
74. Период предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества считается оконченным:
а) со дня подписания потребителем (или его представителем) акта об устранении недостатков предоставления коммунальных услуг, оформляемого в порядке, определенном пунктами 67-69 настоящих Правил;
б) с момента возобновления предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, зафиксированного соответствующим прибором учета.

2.2. Корректировки платежей по итогам финансового года

Норматив и тариф - два определяющие наши начисления по ЖКУ показателя. Их устанавливают по коммунальным услугам соответствующие органы исполнительной власти. Норматив определяет количество ресурса по среднестатистическому потреблению, а тариф - цену за единицу измерения ресурса. Поэтому важно добиваться от исполнительной власти не только сдерживания роста тарифа, но и пересмотра норматива потребления, доставшегося нам в наследство со времен советских расчетов. Я не хочу сказать, что в советское время неправильно считали. Не исключено, что, в пример нам, гораздо лучше. Но вот потребляли ресурсы мы бездумно. Ну кто из нас не помнит реки из питьевой воды по улицам или гейзеры из систем отопления?! Хорошо помню картинку из детства, когда во все времена в "санитарную" для советских женщин субботу с самого утра как открывался кран с водой и зажигался газ для обогрева воды, так уже ближе к ночи, пока все перемыто-перестирано, сготовлено, и в магазин схожено, и по телефону переговорено, а заодно долгожданную "Утреннюю почту" пересмотрено, а белье все в проточной воде переполоскано, - только тогда и закрывался. Вот с тех пор норматив потребления практически не пересматривался, несмотря на меняющееся отношение в пользовании водой, изобретение и повсеместное применение современной экономной бытовой техники.
Обыкновенно начисления нам выставляют по нормативу, которые определяет Региональная энергетическая комиссия или местные органы исполнительной власти. Нормативы потребления коммунальных услуг никогда не смогут быть хотя бы близко к тому, что соответствует фактическому потреблению. Поэтому если начисления производились по нормативам, но при этом дом оборудован (а это уже должно идти быстрыми темпами по стране благодаря Федеральному закону от 23 ноября 2009 г. N 261) общедомовым прибором учета ресурсов по теплу, газу, воде, электроэнергии, следует ежегодная сверка показаний с последующим перерасчетом или корректировкой платежей с разницей по нормативу и реальному потреблению. За основу таких перерасчетов берется утвержденный тариф за единицу измерения коммунальных ресурсов. В каждом городе и поселении есть определенная на каждый год цена по каждому из видов услуг. Вода и газ рассчитываются в кубометрах, теплоснабжение - в гигакалориях, даже для твердого топлива (того же угля) установлена своя цена. Если дом весь год платил по нормативу, эти оплаченные кубометры/гигакалории/тонны и т.п. исполнители коммунальных услуг (в подавляющем большинстве, как мы уже выяснили, - управляющие многоквартирным домом организации) должны сопоставить с фактическим потреблением таковых домом и разницу пересчитать и вернуть, засчитав это как аванс оплаченной вами получаемой услуги. Чтобы сопоставить таковое, ежемесячно эти управленцы вместе с поставщиками обязаны составлять акты отражающие показания этих общедомовых приборов. Насколько хорошо это делается, должны контролировать собственники или уполномоченные ими представители дома - председатель ТСЖ/ЖСК, члены правления и т.п. Если актов по показаниям приборов учета нет, то нет и документов на перерасчет. Поэтому и прибор учета в случае выхода из строя должен своевременно ремонтироваться и поверку проходить. Разницу по таким перерасчетам представить нетрудно. К примеру, норматив потребления по воде в столице - почти 400 литров в сутки на человека. Факт потребления показывает в среднем до 260 литров в сутки. Экономия только по воде - почти вдвое. А цена одного кубометра ресурса - тариф, как вы уже знаете, не зависит от расчета по нормативу или по факту.
Еще один не менее важный пункт экономии всем домом - корректировка платежа по содержанию и ремонту общедомового имущества. Ежегодно на утверждение собственникам должна предоставляться смета прогнозируемых работ по дому от управленцев. Вы как собственники не только утверждаете такую смету с определением стоимости по квадратному метру, но и по итогам финансового года в отчете от управленцев должны видеть факт предоставленных из запланированных услуг со стоимостью и актом выполненных работ. В таком деле, как общедомовое хозяйство, по идее, лишней копейки быть не может, не то что рубля. Однако сопоставить полученное от жителей с прогнозируемым и выполненным в конце года придется. Проверьте, кстати, не стоят ли баснословных денег обычные услуги, например по покраске панелей лестничных клеток, и определите не только факт выполнения работ, но и, собственно, наличие использованных для отделки материалов. Соответствуют ли заявленной по акту и смете качество и марка краски, действительно ли простая напольная плитка стоит столько, сколько указано, и не завышена ли цена, как за мраморную? Совсем ничего не делалось - к ответственности своих управленцев уже в суде, и даже отнюдь не гражданской, если налицо факт мошенничества. Но и пыль в глаза иные управленцы ох как умеют пустить, наведя косметический порядок в подъездах, а списав как на капитальный ремонт денежные средства, полученные с жителей! Да и сам факт ежегодной покраски вместо элементарной генеральной уборки не может не вызвать закономерных вопросов в смысле подобных трат за ваш счет. Не важнее ли поменять в доме на ладан дышащую и такую важную для жизнеобеспечения в доме трубу, заменить радиаторы или заказать энергоаудит для грамотного договора по теплоснабжению?! Если запланированного в смете не делалось или делалось не в полном объеме, согласно предоставленным актам и проверке ревизионной комиссии из делегированных, - выбранных вами, собственниками дома, членов, - вы вправе требовать от управленцев перерасчета и по данной услуге.
Да простят меня в очередной раз издатели, но эта выдержка из законодательства требует полной цитаты, поскольку случаи таких перерасчетов по стране - единицы, и не только из-за инертности нас, жителей. Подавляющее большинство даже не подозревают о существовании сиих Правил, и этот пробел, в том числе среди прочих, мы нашей "шпаргалкой" должны и обязаны устранить:

Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность
(утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491)

Все четко, черным по белому. Осталось только применить с позиции собственника, которому закон дал право.

2.3. Когда жители могут сами назначать тарифы

Из того, что проанализировано по сборам по дому и возможностям-потребностям освоения этих финансов, можно высчитать оптимальную цену за квадратный метр стоимости самой услуги "Содержание и текущий ремонт общедомового имущества/жилого помещения". Эта цена при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками - без услуг управленцев, напрямую нанимая на соответствующий работы специалистов, - определяется самими собственниками помещений. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений. Когда собственники затрудняются при непосредственном управлении многоквартирным домом с определением цены, не могут принять решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений. Также органами местного самоуправления определяются цена и способ управления домом, и в случае если собственники помещений не приняли решения о самом способе управления многоквартирным домом, - по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом в этом случае устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации. Иными словами, не захотите определяться и быть в своем доме хозяином сами - вас "выиграют" на торгах. По законам логики, если кто-то выигрывает, значит, кто-то проигрывает. Отгадайте с одного раза, кто может стать таким проигравшим? Ждать от чиновников упрашиваний и увещеваний самостоятельно решить судьбу своего дома не стоит. Сегодня ЖКХ - один из наиболее привлекательных бизнесов. За пару дней можно зарегистрировать фирму с начальным капиталом в 10 тысяч рублей, но с громким названием а-ля ООО "Управление ЖКХ" или ООО "Горжилсервис-комфорт" (очень уж любят и доверяют жители таким вот привычным названиям в словах, не обращая внимания на впереди стоящую аббревиатуру частной фирмы, а не госучреждения) и войти в дом не хозяйствовать, а хозяйничать, ежемесячно принимая на свой счет ваши платежи и не делая ничего ("Молчат с самоопределением - значит, и требовать никто не станет"), богатеть за счет буратинок. Можно пойти и дальше - заворачивать на счет своей фирмы счета не только за содержание и ремонт общедомового имущества, но и деньги поставщиков коммунальных ресурсов - воды, света, газа, тепла. Пусть поставщики в конце года подпрыгивают и выставляют дому недоимки: на купленном за мульоны золотых, полученных за выигранный год управления многоквартирным домом, отдельном островке кипрского рая или другого оффшора ни холодно, ни жарко за этими потугами и коллапсами наблюдать. Дорогие читатели, проявите себя, не давайте вас доить и обманывать, прекратите этот бесконечный сериал "Обмани меня!"
В лихие, как принято называть, девяностые даже во все времена считающаяся благополучной Москва была на грани такого вот коллапса, когда на фоне исправно плативших по счетам за ЖКУ жителей поставщики услуг оказались без денег. Управленцы на собранные с жителей средства покупали себе иномарки, повышали до уровня топ-менеджмента западных стран зарплаты, не спеша расплачиваться за ресурсы с тепловиками, газовиками и т.д. Именно тогда была изобретена, на мой взгляд, универсальная и уникальная система единых информационно-расчетных центров. Административный ресурс позволил подавляющее число многоквартирных домов (85%) рассчитывать через транзитный банковский счет ЕИРЦ. Транзитный - не принадлежащий никому, а значит, не позволяющий распоряжаться средствами не по назначению и наживаться на накрученных процентах. В формируемом совместно с банком-оператором извещении на квартплату каждая услуга получила свой код, по которому сразу же по зачислении деньги передаются самому поставщику, минуя посредника, защищая плательщика со своим персональным номером лицевого счета и историей начислений и оплат, с одной стороны, и поставщика - с другой. В преимуществах системы максимально заинтересован как житель, так и поставщик, а вот вороватым управленцам такая система расчетов - кость в горле. Даже при банкротстве (мнимом или реальном) в конце управленческого периода не пострадают ни жители, ни поставщики, поскольку одни платили точно и в срок, а другие получали им причитающееся. Так ЕИРЦ стал тем самым предохранителем, который обеспечивает прозрачность всех платежей за ЖКУ.
Выбор, уважаемые, за вами! И выбрав себе управленцев, не поленитесь затребовать обязательность расчетов через транзитный счет, воспользовавшись абсолютно бесплатными - что уже редкость - для вас и управляющей компании услугами ЕИРЦ. От греха подальше, как говорится. А береженого и Бог бережет.

2.4. Право на льготы

Помните, все ваши льготы и (или) субсидии предоставляются на основании вашего заявления на таковые. Догадываться о положенных вам скидках по ЖКУ никто не может и не должен. При этом человек, получающий льготу по ЖКУ, может также претендовать плюс к этому и на субсидию по ЖКУ.
Компенсация льгот осуществляется из средств федерального и городского бюджетов.
Из федерального бюджета предоставляются меры социальной поддержки следующим категориям граждан:
1) установленным Федеральными законами "О статусе Героев Советского Союза, Российской Федерации, полных кавалеров ордена Славы", "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы";
2) установленным Федеральным законом "О социальной защите инвалидов";
3) установленным Федеральным законом "О ветеранах";
4) Гражданам, подвергшимся радиационному воздействию.
Из бюджета города Москвы предоставляются меры социальной поддержки следующим категориям граждан:
1) реабилитированным лицам и лицам, признанным пострадавшими от политических репрессий;
2) ветеранам труда;
3) инвалидам Великой Отечественной войны;
4) ветеранам Великой Отечественной войны;
5) ветеранам военной службы;
6) донорам, гражданам, награжденным знаком "Почетный донор России" или "Почетный донор СССР";
7) героям СССР, Российской Федерации, полным кавалерам ордена Славы, инвалидам по зрению I и II групп, одиноко проживающим пенсионерам, получающим субсидию, и одиноко проживающим инвалидам по оплате услуг связи;
8) лицам, пострадавшим вследствие воздействия радиации;
9) многодетным семьям - по оплате коммунальных услуг и ряду других категорий.
Примерный расчет квартплаты для москвича по ценам 2010 года - см. приложение (стр. 74).

2.5. Право на субсидии

Даже если при рассчитанных вам льготах на коммуналку итоговая сумма к оплате превышает предельно допустимые государством 22% (по каждому субъекту Федерации и городу она своя, есть города с нормой 5%, по г. Москве она определена как 10%), вам положена дополнительная ко льготам "скидка" на коммуналку. Это субсидия на оплату ЖКУ. Обязательно посчитайте свои доходы-расходы и запомните, что льготы и субсидии - не одно и то же.
Жилищный кодекс РФ
Статья 159. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
1. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (далее - субсидии) предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемого по правилам части 6 настоящей статьи, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.
2. Право на субсидии имеют граждане:
1) пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;
3) члены жилищных кооперативов;
4) собственники жилых помещений.
3. Субсидии предоставляются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или управомоченным им учреждением гражданам, указанным в части 2 настоящей статьи, на основании их заявлений с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей.
4. Субсидии перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленного частью 1 статьи 155 настоящего Кодекса.
5. Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.

Вот по этой статье, например, у москвичей существует поблажка. С 2009 г. совместно с городским центром жилищных субсидий и государственными учреждениями "Инженерные службы" с вошедшими в их состав расчетными центрами (абонентскими отделами) разработано соглашение, по которому, если должник подписывает согласие на частичное погашение (реструктуризацию) накопленного долга, субсидию ему все-таки назначают. И есть реальный шанс выпутаться из клубка или снежного кома копившихся по каким-либо причинам долгов с помощью города.

6. При определении прав граждан, проживающих в жилых помещениях любой формы собственности, на субсидии и расчете их размеров применяются региональные стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании.
7. Порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан устанавливаются Правительством Российской Федерации.
8. Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из бюджетов субъектов Российской Федерации.
9. Порядок финансирования расходов на обеспечение предоставления субсидий, а также порядок финансирования расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Если уж мы взяли за пример Москву, то по стандартам столицы далеко не малоимущие и совсем не находящиеся за чертой бедности граждане могут воспользоваться помощью города. Вот стандарты на 2011 год:

Позволю себе заметить, что определенные для москвичей-субсидантов размеры доходов - порой запредельная мечта по доходам в десятках субъектов нашей большой Российской Федерации.

2.6. Исключаем "лишние" услуги

Могу представить себе тот небольшой процент жителей, который просыпается, живет и засыпает под звуки радио. Подавляющий процент жителей такую услугу, как радиовещание, для себя замуровали во всех смыслах слова. Обычно аккуратненький кружок на кухне уже давно покоится под кафелем или встроенной панелью, несмотря на то что радио - единственное устройство, не перестающее работать при самом страшном ЧП. Если вы для себя напрочь решили услугой радио не пользоваться, то заявите об этом в управляющую организацию или непосредственно поставщику услуги, дабы зафиксировать это де-факто еще и де-юро. Как только прибывший к вам мастер составит об этом акт и произведет ритуал обрезания радиопровода в квартиру, услуга будет считаться не только не использованной вами, но и не поставляемой. И со следующего месяца в платежке за квартплату значиться уже не должна.
На своем примере могу предположить, что, несмотря на ежегодно собираемые с подъезда наличные (нарушение законодательства, кстати, так же как и взносы наличными консьержам) "на домофон", в платежках ежемесячно мы оплачиваем "запирающее устройство". Никаких наличных! Во-первых, если в доме управляющая организация, то все договоры по обслуживанию дома должны проводиться через их договорные отношения с какими-либо поставщиками услуг. Во-вторых, за одну и ту же услугу вы не должны платить дважды. И в-третьих, коль скоро мы с вами разобрались со льготами и субсидиями, такие вот "добровольно-принудительные" пожертвования, в отличие от обозначенных официальных платежей, никто не сможет вам учесть при предоставлении льгот или субсидий.
Проанализируйте свои платежки. И обратите внимание, нет ли там других задвоений платежей. Например, законодательством (постановление Правительства РФ N 491) определено, что в услугу "Содержание и ремонт жилой площади" входят:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) освещение помещений общего пользования;
в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
г) уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Само общедомовое имущество определяется как:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) не жилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Если в смете по управлению вашим домом заложено все согласно вышеперечисленному, то такие хитрые строчки, поочередно перечисляющие уже вошедшее в услугу "Содержание и ремонт жилого помещения", как "Вывоз мусора", "Вывоз снега", "Уборка придомовой территории", "Благоустройство придомовой территории", как и "Управление многоквартирным домом", отдельной строкой незаконны, если только вы, как жители, в добровольном порядке не запротоколировали большинством голосов помогать городу в таком благоустройстве за счет собственных средств и не прописали отдельным вопросом принятое решение сбрасываться ежемесячно по строке "День рождения председателя"!
Кстати, уточните, входит ли собственно обслуживаемый за ваш счет придомовой участок в собственность многоквартирного дома. Повсеместно идет межевание таких придомовых территорий. И здесь просто необходимо правильно рассчитать силы дома по его обслуживанию и возможности заработка с аренды размещаемых на них киосков или других объектов в случае заявки на включение в общедомовое имущество. Право собственности на участок придомовой территории подтверждает выписка кадастрового учета. Все остальные документы можно оспорить как в одну, так и в другую сторону. Пока такой выписки нет, обслуживать участок должны за счет города, поскольку территория считается собственностью города или муниципального образования.
А теперь еще раз обратите внимание на состав общедомового имущества и проанализируйте эти помещения в вашем доме. Если найдете хотя бы одно совпадение с теми, что занимают разные конторки, уютно расположенные на площади вашего дома, то смело требуйте с управленцев отчета по средствам, которые они получают в виде аренды. Собственно, и саму сумму аренды можно продиктовать другую, если вам она покажется заведомо ниже рыночной. При этом по бумагам действительно арендаторам удовольствие размещаться на вашей общей территории может стоить копейки, и управленцы за них легко отчитаются. А черный нал и серые конверты вы не предполагаете? Такие поступления от аренды помогут снизить ваши издержки по содержанию дома, а значит, и сэкономить вам на квартплате.
И что там с пожарной и просто безопасностью? Учтите, в случае сноса несущих стен под эти самые удобства арендаторами или замурованные пожарные выходы - угроза всему дому, включая вашу кровную жилплощадь и самую дорогую - вашу жизнь. Не хочу пугать, но как не вспомнить эти обрушения подъездов из-за незаконной перепланировки или взрыва бытового газа в баллонах! Теперь вы, я надеюсь, понимаете, что нельзя вычленить отдельно взятые ваши квадратные метры из всего дома. А значит, нельзя быть равнодушным созерцателем происходящего в вашем общем доме.

2.7. Экономим по закону, или Приборы учета в свете требований закона об энергоэффективности N 261-ФЗ + правки в ЖК РФ

Вы все еще купаете слона?
"Выгодно! - утром с порога заявила коллега на работе. - Граждане, приобретайте и ставьте!"
Занятые своими мыслями, мы не сразу поняли, и о чем это она. Прояснилось, когда на настенном календаре увидели отмеченное полгода назад сегодняшнее число. Это она сделала для того, чтобы подвести итоги и выяснить целесообразность решения мужа установить в квартире водосчетчик.
- Сама рада, что оказалась не права, представляете! Спорили так, как будто слона, а не водосчетчик покупаем. Я думала, что там за экономия - копейки, а на прибор потратимся! Вот уж действительно: послушай женщину и сделай наоборот! А "слон" у нас все время до этого проживал... Там в смете по потреблению воды на человека каждый день его купать можно было. Нас четверо да еще это!
Оказывается, мы уже месяц как окупили счетчик, избавились, так сказать, от "слона". Теперь - одна выгода.
- А вы, уважаемая, как в том анекдоте: "Милый, я сэкономила на штрафе - ехала только на зеленый свет, можно, я потрачу эти деньги на новую шляпку?" - себе-то что-нибудь купите на сэкономленные деньги?
- Куплю что-нибудь мужу. Это ж он придумал!
- Да это в кои веки власти придумали, а народ все раздумывает!
Так до обеда весь отдел был занят подсчетом не осенних цыплят, а "слонов", которых купала до появления в доме водосчетчика одна из нас и которых продолжаем купать мы - кто из-за недоверия к новому, кто по недомыслию, а кто из-за банальной лени просто взять и установить счетчик. А всего и делов-то: позвонить в ЖЭК.
Даже по самым примерным и округленным подсчетам, экономия при оплате не по нормативам потребления, а по факту составляет на столичную семью из трех человек порядка 1 тысячи рублей в месяц. Кроме очевидной выгоды с водосчетчиком в своей квартире вы ограждены от проблем "лишних" начислений, когда приходится оплачивать за незарегистрированных в доме проживающих и тратящих воду жильцов и прочих доборов.
Установка комплекта приборов на горячую и холодную воду в среднем обходится москвичу в 4 тысячи рублей. Правительство Москвы по предложению Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства приняло постановление N 406 с программой по бесплатной установке приборов учета воды для москвичей за счет бюджета города и созданию автоматизированной передачи показаний сразу трем категориям населения. В порядке очереди за счет городского бюджета устанавливаются бесплатно водосчетчики всем проживающим в муниципальных квартирах и даже собственникам жилья в приватизированных, но при этом получающим субсидию на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (не льготу по оплате того или иного вида коммунальных услуг, а именно субсидию - как семье, чьи расходы превышают установленный максимум расходов на жилищно-коммунальные услуги). Предусмотрена бесплатная установка приборов учета и для тех, кто приобрел жилье в собственность по другим основаниям, отличным от приватизации, но также получающих субсидии по квартплате. Установка приборов учета водопотребления за счет городского бюджета ведется приоритетно в квартирах, в которых проживают ветераны Великой Отечественной войны.

Как установить водосчетчик

1. Первым шагом должно стать заявление в управляющую вашим многоквартирным домом организацию (в большинстве случаев это ДЭЗ). При этом уточните, установлены ли в вашем доме подомовые приборы учета и какой тип водосчетчика вам подходит. Текст заявления вам должен помочь составить сотрудник ДЭЗа, отвечающий за водоснабжение. Заявление - это основание для составления договора между ДЭЗом (или организацией, управляющей жилищным фондом) и жителем (потребителем) о порядке оплаты за воду. На этом этапе вам следует ознакомиться с правами и обязанностями, возникающими при установке квартирных приборов учета.
2. Прежде чем поставить приборы учета, устраните протечки и почините краны. Для этого необходимо обратиться в ДЭЗ (или организацию, управляющую вашим домом).
3. Нельзя устанавливать водосчетчики самостоятельно. Это должна делать лицензированная и имеющая сертификат на этот вид деятельности организация. Не спешите также с покупкой приборов учета: прибор должен быть поверен и сертифицирован, подходить в измерениях к общедомовому прибору учета и т.д.
4. В зависимости от типа инженерных сетей в каждой квартире устанавливается одна или две пары приборов. В подавляющем большинстве квартир устанавливается одна пара водосчетчиков - на холодную и горячую воду.
5. С компанией, устанавливающей водосчетчики, нужно определить дату и время установки счетчика, с тем чтобы согласовать при необходимости отключение водоснабжения по стоякам на время монтирования с управляющей компанией, а также пригласить ее представителя для заключения трехстороннего акта о приеме в эксплуатацию приборов учета. Не забудьте выяснить, каким образом и с кем будет решаться вопрос об обслуживании и ремонте приборов.
6. Заключите договор с управляющей вашим домом организацией (как правило, ДЭЗ) на ведение расчетов водопотребления по вашей квартире на основании показаний ИПУ.
7. Передайте копии договоров и технических паспортов на водосчетчики, акт ввода их в эксплуатацию для расчетов по показаниям (в Москве это, как правило, ЕИРЦ, где также вы можете оформить логин и пароль на услугу "Личный кабинет" на сайте www.gu-is.ru для передачи показаний ваших счетчиков по Интернету).
Со следующего месяца начисления будут производиться только за потраченную вами воду на основании поданных вами показаний приборов учета!!!
Если вы столкнетесь с сопротивлением со стороны управленцев дома на ваше желание установить прибор учета в квартире (а им эти приборы крайне неудобны, поскольку заставляют работать: следить за общедомовой инженерией и своевременно чинить протечки, вычислять незарегистрированных жильцов и т.д.), немедленно сообщите об этом в органы исполнительной власти. До этого добровольная возможность установки индивидуальных приборов учета с 2011 г. приобрела характер законодательный и обязательный благодаря Федеральному закону от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

3. Жилищные объединения

3.1. Законодательство о системе управления многоквартирным домом. Плюсы и минусы различных форм управления

Сразу уточню, что законом предусмотрено непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений (ст. 164 ЖК РФ). При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, уполномоченное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
ЖСК или ТСЖ? Разница есть.
Если уж выбирать между формами жилищных объединений, я лично голосую только за ТСЖ.
Жилищный кодекс РФ прописал правомочность принятия решений по самым важным, в том числе финансовым, вопросам жизнедеятельности в доме абсолютным большинством для собственников, объединившихся в ТСЖ.
Статья 144 гласит, что высшим органом власти в доме является общее собрание собственников.
Статья 145 раскрывает вопросы компетенции общего собрания ТСЖ:
...1) внесение изменений в устав товарищества;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.
3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.
4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Статья 146 ЖК РФ определяет легитимный кворум, обозначая большинство голосов:
...3. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.
4. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. (Выделено мною. - О.М.).
Итак, как жить в доме, решает большинство, что, на мой взгляд, справедливее, чем определено для ЖСК:
Жилищный кодекс РФ
Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива
1. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
2. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

В "сухом" остатке за весь дом могут решить четверть собравшихся на собрании от всех таких же членов ЖСК. Не думаю, что это справедливо и по отношению к подавляющему - 3/4 жителей - членов ЖСК - большинству.
Приведу самые злободневные и типовые, по мнению специалистов ГУ г. Москвы "Центр реформ в ЖКХ", вопросы и ответы на тему с определением способа управления многоквартирным домом:
1. Что такое товарищество собственников жилья?
Часть 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что товарищество собственников жилья (или сокращенно - ТСЖ) - некоммерческая организация, объединение собственников жилых и нежилых помещений для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом в своем доме.
2. Какие основные правовые документы регулируют вопросы создания товарищества собственников жилья?
Жилищный кодекс Российской Федерации (главы 13, 14), Гражданский кодекс Российской Федерации (гл. 4 (§ 1), ст. 291), Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", иные нормативные правовые акты Российской Федерации.
3. Как и кем принимается решение о создании ТСЖ?
Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на их общем собрании, проведенном в форме очного или заочного голосования в соответствии со ст. 44-48 ЖК РФ.
Статьей 136 (ч. 1) ЖК РФ установлено, что решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники жилых и нежилых помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
При этом согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. В свою очередь, согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника жилого или нежилого помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади помещения, находящегося в собственности этого собственника.
4. Что необходимо сделать для создания ТСЖ?
Во-первых сформировать инициативную группу из числа собственников жилых и нежилых помещений:
- для информирования собственников жилых и нежилых помещений о подготовке собрания по созданию в многоквартирном доме ТСЖ;
- проведения анкетирования собственников с целью выявления их мнения о создании ТСЖ.
Во-вторых провести подготовку общего собрания собственников помещений, включающую в себя:
- анализ анкет собственников с целью выявления желания создать ТСЖ;
- подготовку и распространение информационного материала для собственников жилых и нежилых помещений об организации деятельности ТСЖ, преимуществах ТСЖ как способа управления многоквартирным домом, об источниках получения дополнительной информации по данным вопросам (методические материалы, сайты в Интернете, печатные СМИ, изучение опыта успешных товариществ и т.д.);
- определение формы проведения общего собрания собственников жилых и нежилых помещений (очное или заочное голосование);
- формирование повестки дня общего собрания собственников жилых и нежилых помещений;
- принятие решения о дате, месте проведения общего собрания собственников;
- разработку проекта устава ТСЖ (можно использовать текст Примерного устава ТСЖ, разработанного Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы);
- рассылку уведомления о проведении общего собрания;
- подготовку проектов документов общего собрания (формы бланков можно получить в управе района).
В-третьих, провести общее собрание собственников жилых и нежилых помещений по изменению способа управления многоквартирным домом и созданию ТСЖ, в ходе которого осуществляются:
- принятие решения об изменении способа управления многоквартирным домом и создании ТСЖ;
- утверждение устава ТСЖ;
- избрание уполномоченного собственника помещения для осуществления регистрации ТСЖ.
В-четвертых, подвести итоги общего собрания собственников помещений:
- оформить протокол счетной комиссии;
- оформить протокол общего собрания собственников помещений;
- проинформировать собственников помещений о решениях, принятых на общем собрании собственников помещений.
В-пятых, зарегистрировать ТСЖ как юридическое лицо:
- подготовить документы для регистрации ТСЖ;
- сдать документы в ИФНС N 46 по городу Москве;
- получить документы о регистрации ТСЖ.
В-шестых, провести общее собрание членов ТСЖ, в ходе которого:
- избрать правление ТСЖ;
- избрать членов ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ.
В-седьмых, провести заседание правления ТСЖ, в ходе которого избрать председателя правления ТСЖ.
5. Кто может быть инициатором проведения общего собрания собственников помещений по созданию ТСЖ?
Инициатором общего собрания собственников помещений по созданию ТСЖ может быть гражданин либо юридическое лицо, являющееся собственником жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.
Если в многоквартирном доме есть жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности г. Москвы, тогда на основании распоряжения Правительства Москвы от 14 мая 2008 г. N 1040-РП инициатором проведения такого собрания может стать ГУ ИС района.
6. Как сформулировать вопросы повестки дня общего собрания собственников помещений по созданию ТСЖ?
В случае если в многоквартирном доме собственниками помещений не определен способ управления, необходимо в первую очередь принять решение о выборе способа управления многоквартирным домом - "управление товариществом собственников жилья". Соответственно, только в том случае, если в установленном порядке общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о выборе данного способа управления, указанное собрание вправе принять решение о создании в таком доме товарищества.
В случае если способом управления многоквартирным домом ранее было выбрано управление управляющей организацией, тогда на общем собрании собственники помещений прежде всего должны принять решение об изменении способа управления домом на способ "управление товариществом собственников жилья", а затем принять решение о создании в таком доме товарищества.
7. Кто вправе участвовать в общем собрании собственников помещений и принимать решение о создании товарищества собственников жилья?
Согласно ст. 44 ЖК РФ в таком собрании имеют право участвовать гражданин либо юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, или его представитель по доверенности.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 24 апреля 2007 г. N 299-ПП и распоряжением Правительства Москвы от 14 мая 2008 г. N 1040-РП от имени собственника жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, в общем собрании собственников помещений участвует уполномоченный сотрудник ГУ ИС района на основании доверенности.
8. Как определить, сколько голосов принадлежит каждому собственнику помещения?
Если представить многоквартирный дом как большое акционерное общество, то ваши личные квадратные метры - ваши акции, которыми вы голосуете при принятии решений в общем многоквартирном бизнесе.
Частью 3 ст. 48 ЖК РФ определено, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, можно подсчитать так:

S= (Sпомещ/ S жилых и не жилых помещений) * 100 %

где   - общая площадь жилого или нежилого помещения (части помещения), находящегося в собственности физического или юридического лица, г. Москвы;
  - сумма общих площадей всех жилых и нежилых помещений дома, имеющих обособленного собственника, без учета площади помещений, являющихся общим имуществом собственников помещений.
9. Если одним из сособственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, может ли он принимать участие в общем собрании собственников?
Согласно нормам ст. 26, 28 Гражданского кодекса РФ, ст. 64 Семейного кодекса РФ за несовершеннолетнего собственника голосование осуществляет его законный представитель - один из родителей, усыновитель, попечитель.
10. В какую организацию следует обратиться за содействием в подготовке общего собрания собственников помещений по вопросу создания ТСЖ?
Следует обратиться в управу района, к сотруднику, ответственному за данное направление, который оказывает методическую и организационную поддержку собственникам помещений при создании ТСЖ.
Кроме того, с необходимой информацией можно ознакомиться на Интернет-сайте www.center-kgh.ru, а также использовать методические рекомендации по организации и проведению общего собрания собственников жилых и нежилых помещений по вопросу создания ТСЖ, разработанные ГУ "Центр реформы в ЖКХ".
11. Когда следует уведомить собственников помещений о предстоящем общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме?
Как установлено ч. 4 ст. 44 ЖК РФ, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить всем собственникам жилых и нежилых помещений о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения в форме очного голосования; при заочном голосовании - не позднее чем за 10 дней до даты первого дня сбора листов голосования.
12. Куда следует направлять уведомление о проведении общего собрания собственников помещений, если неизвестно местонахождение собственника какого-либо помещения?
По мнению юристов (см., например: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. д.ю.н. П.В. Крашенинникова), такое уведомление может быть направлено по адресу местонахождения объекта собственности. Иными словами, уведомление в письменной форме направляется собственнику на адрес находящейся в его собственности квартиры в том доме, собственники которого будут проводить общее собрание.
13. Если собственник не проживает в доме в период проведения общего собрания собственников (например, находится в отпуске, в командировке), теряет ли он возможность участвовать в решении вопросов, касающихся управления многоквартирным домом?
Нормы ч. 1 и 2 ст. 48 ЖК РФ предоставляют собственнику помещения право голосовать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме через своего представителя. Представитель собственника действует на основании доверенности на голосование, которая должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185  Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
14. Чем собрание в форме заочного голосования отличается от собрания в очной форме?
В ходе собрания в очной форме собственники помещений собираются в определенном месте, совместно обсуждают вопросы и голосуют при принятии решений.
Собрание в форме заочного голосования имеет следующие особенности:
- волеизъявление собственников выражается ими только в письменном виде на специально подготовленных организаторами собрания бланках;
- заполненные собственниками бланки для голосования передаются в специально определенное место (это может быть квартира собственника - инициатора проведения общего собрания, помещение управы района, ГУ ИС района);
- сбор бланков для голосования проводится в течение нескольких дней.
Правила проведения собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования установлены ст. 47 Жилищного кодекса РФ.
В помощь собственникам помещений при создании ТСЖ подготовлены примерные бланки уведомлений о проведении собрания, решений собственников помещений, протокола для проведения общего собрания собственников помещений.
15. Существуют ли ограничения по сроку проведения собрания в форме заочного голосования?
Жилищный кодекс РФ не устанавливает никаких ограничений по сроку проведения собрания в форме заочного голосования. Однако практика показывает, что оптимальным может быть срок от 10 до 30 дней.
16. Если в доме очень много квартир, возможно ли сначала провести очное собрание, а затем дополнительные голоса "добрать" в форме заочного голосования?
Нет. Собрание должно быть проведено только в одной конкретной форме - либо в очной форме, либо путем заочного голосования.
17. Кто от имени города голосует за долю квартир и нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы?
Функции по представлению интересов города Москвы как собственника жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах на общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах возложены на ГУ ИС районов в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 14 мая г. 2008 N 1040-РП.
18. Сколько необходимо набрать голосов "За" для принятия решения о создании ТСЖ?
Согласно ч. 1 ст. 136 ЖК РФ решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники жилых и нежилых помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
При этом согласно ч. 3 ст. 48 и ч. 1 ст. 37 ЖК количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально размеру общей площади помещения, находящегося в его собственности.
19. Через сколько дней после проведения общего собрания собственников помещений его инициатор обязан ознакомить собственников с принятыми на собрании решениями?
Как установлено ч. 3 ст. 46 ЖК РФ, решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования должны быть доведены до сведения собственников помещений в данном доме не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.
20. Что означает "реализовать способ управления многоквартирным домом" применительно к способу "управление товариществом собственников жилья"?
Как указано в ч. 2 ст. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75, данный способ управления многоквартирным домом считается реализованным, если собственники помещений в многоквартирном доме направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти (в городе Москве - ИФНС N 46) документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья.
21. Какое учреждение осуществляет регистрацию ТСЖ как юридического лица в Москве?
Согласно постановлению Правительства РФ от 17 мая 2002 г. N 319 "Об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, крестьянских (фермерских) хозяйств, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей" Федеральная налоговая служба является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц.
В г. Москве учреждением, уполномоченным регистрировать ТСЖ, является Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 46 по г. Москве (125373, Москва, Походный проезд, вл. 3, корп. А).
22. Какие документы необходимо представить в регистрирующий орган для государственной регистрации ТСЖ?
- заявление о государственной регистрации установленной формы;
- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором было принято решение о создании ТСЖ;
- 2 экземпляра устава ТСЖ;
- документ об уплате государственной пошлины;
- другие документы, предусмотренные законодательством.
Формы документов для регистрации ТСЖ можно посмотреть на сайте Федеральной налоговой службы N 46 по г. Москве www.n46.ru.
23. Какие документы подтверждают, что ТСЖ создано и зарегистрировано?
- свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ТСЖ);
- учредительный документ (устав) с отметкой регистрирующего органа.
Одновременно с государственной регистрацией ТСЖ ИФНС N 46 осуществляет постановку на учет с присвоением идентификационного номера налогоплательщика - ИНН и кода причины постановки на учет - КПП налогового органа по месту нахождения организации. Одновременно с документами, свидетельствующими о регистрации ТСЖ, ИФНС N 46 выдает свидетельство о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН).
24. Кем утверждаются устав и название ТСЖ?
Инициативная группа при подготовке общего собрания собственников жилых и нежилых помещений разрабатывает проект устава ТСЖ и продумывает название товарищества.
Согласно ч. 2 ст. 135 ЖК РФ при создании ТСЖ устав и наименование ТСЖ утверждаются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, при формировании повестки дня такого собрания в пункте о создании ТСЖ указывается наименование ТСЖ. Кроме того, в повестку дня такого собрания в обязательном порядке необходимо внести пункт "Утверждение устава ТСЖ".
В дальнейшем, как установлено ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, все изменения в устав (в том числе и переименование ТСЖ - если возникает необходимость) принимаются общим собранием членов ТСЖ.
25. Что дополнительно необходимо сделать, чтобы ТСЖ начало функционировать как юридическое лицо?
В целях соблюдения нормы, содержащейся в ч. 5 ст. 135 ЖК РФ, после получения свидетельства о регистрации ТСЖ необходимо изготовить круглую печать и открыть расчетный счет в любом банке. В соответствии с ч. 2 ст. 23 Налогового кодекса РФ ТСЖ обязано уведомить ИФНС об открытии расчетного счета в течение 7 дней со дня его открытия, иначе в соответствии со ст. 118 Налогового кодекса РФ на ТСЖ будет наложен штраф в размере 5000 рублей.
Кроме того, необходимо осуществить постановку ТСЖ на учет государственных внебюджетных фондах и органах статистики.
Еще одно наблюдение, с которым соглашается все больше экспертов-практиков в сфере управления многоквартирным домом, - создание ТСЖ на несколько домов, в идеале на квартал, особенно если дома одновременной типовой застройки с одинаковыми требованиями и возможностями.
В результате всех реформ переходного периода мы придем к тому, что общество разделится не только на "хрущевки" и "рублевки", но и, ориентируясь на возможности и потребности социальных ниш, размытого, но таки формируемого среднего класса. Даже в многоквартирных домах, ТСЖ/ЖСК и помещениях любой другой формы управления постепенно будет формироваться примерно одинаковый тип собственника жилья, с однородными запросами по комфорту, на престижность вида из окна и т.д. Кому-то будет не до центральных аллей и ежегодных смен декораций в подъезде. Хотя даже сегодня известен случай, когда купивший квартиру молодой представитель офисного планктона заменил на свои деньги целый лифт в доме, не пожалев ради других (ну и собственного удобства) своего кровного миллиона рублей!!! Конечно, молодец парень, но какой разной кровью нам с вами достаются эти рубли из того миллиона!

3.2. Управление домом и отчетность перед собственниками жилья

Уже сегодня принято достаточно законодательных актов и федеральных законов, постановлений помимо ЖК РФ, регулирующих эти новые отношения - собственник жилья и управление дома. Еще большую ответственность обещают разработчики поправок в ЖК РФ, которые совсем скоро вступят в силу. Сегодня уже есть постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность". Особый интерес и уважение в качестве оснований для контроля вызывает раздел IV "Контроль за содержанием общего имущества":
39. Государственный контроль за содержанием общего имущества осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации.
40. Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:
а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения. (Выделено мною. - О.М.).
41. Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.
42. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Ну и, конечно же, просто мечта всех пяти лет беспомощных наблюдений за вакханалией управленцев и председателей - постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами"! Тут даже с юридического на русский переводить не надо - все предельно ясно и четко:
На основании части 10 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Утвердить прилагаемый стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.
2. Установить, что организации, осуществляющие на день вступления в силу настоящего постановления деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании заключенных в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договоров управления многоквартирным домом, обязаны разместить (опубликовать) информацию в соответствии с утвержденным настоящим постановлением стандартом в течение 2 месяцев со дня вступления в силу настоящего постановления.
Управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию:
а) общая информация об управляющей организации;
б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления);
в) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
е) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.
Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в установленном законодательством Российской Федерации судебном порядке.
Управляющими организациями информация раскрывается путем:
а) опубликования на официальном сайте управляющей организации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, или на официальном сайте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, или на официальном сайте органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность;
б) опубликования в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность;
в) размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;
г) предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.
В рамках общей информации об управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения:
а) фирменное наименование юридического лица, фамилия, имя и отчество руководителя управляющей организации или фамилия, имя и отчество индивидуального предпринимателя;
б) реквизиты свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя (основной государственный регистрационный номер, дата его присвоения и наименование органа, принявшего решение о регистрации);
в) почтовый адрес, адрес фактического местонахождения органов управления управляющей организации, контактные телефоны, а также (при наличии) официальный сайт в сети Интернет и адрес электронной почты;
г) режим работы управляющей организации, в том числе часы личного приема граждан сотрудниками управляющей организации и работы диспетчерских служб;
д) перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении управляющей организации на основе договора управления, с указанием адресов этих домов и общей площади помещений в них;
е) перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем календарном году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления;
ж) сведения о членстве управляющей организации в саморегулируемой организации и (или) других объединениях управляющих организаций с указанием их наименований и адресов, включая официальный сайт в сети Интернет.
В рамках информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения:
а) годовая бухгалтерская отчетность, включая бухгалтерский баланс и приложения к нему;
б) сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов);
в) сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов).
В рамках информации о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) непосредственно управляющей организацией, раскрытию подлежат следующие сведения:
а) услуги, оказываемые управляющей организацией в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, из числа услуг, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491;
б) услуги, связанные с достижением целей управления многоквартирным домом, которые оказываются управляющей организацией, в том числе:
- услуги, оказываемые управляющей организацией по обеспечению поставки в многоквартирный дом коммунальных ресурсов;
- заключение от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций);
- охрана подъезда;
- охрана коллективных автостоянок;
- учет собственников помещений в многоквартирном доме;
- иные услуги по управлению многоквартирным домом.
В рамках информации о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме раскрытию подлежат следующие сведения:
а) проект договора управления, заключаемого с собственниками помещений в многоквартирных домах, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными или иными специализированными потребительскими кооперативами, который должен содержать все существенные условия договора управления;
б) сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного дома, которые должны содержать:
- план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а также сведения об их выполнении (оказании) и о причинах отклонения от плана;
- сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме за последний календарный год;
- сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества коммунальных услуг и (или) за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год;
- сведения о соответствии качества оказанных услуг государственным и иным стандартам (при наличии таких стандартов).
В случае привлечения управляющей организации в предыдущем календарном году к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирными домами раскрытию подлежат количество таких случаев, копии документов о применении мер административного воздействия, а также меры, принятые для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.
Информация о стоимости работ (услуг) управляющей организации должна содержать:
а) описание содержания каждой работы (услуги), периодичность выполнения работы (оказания услуги), результат выполнения работы (оказания услуги), гарантийный срок (в случае если гарантия качества работ предусмотрена федеральным законом, иным нормативным правовым актом Российской Федерации или предлагается управляющей организацией), указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг);
б) стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 квадратный метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 погонный метр соответствующих инженерных сетей, на 1 квадратный метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.).
В рамках информации о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы раскрытию подлежат следующие сведения:
а) перечень коммунальных ресурсов, которые управляющая организация закупает у ресурсоснабжающих организаций, с указанием конкретных поставщиков, а также объема закупаемых ресурсов и цен на такие ресурсы, по которым управляющая организация закупает их у ресурсоснабжающих организаций;
б) тарифы (цены) для потребителей, установленные для ресурсоснабжающих организаций, у которых управляющая организация закупает коммунальные ресурсы. При этом управляющая организация указывает реквизиты нормативных правовых актов (дата, номер, наименование принявшего акт органа), которыми установлены такие тарифы (цены). Сведения о тарифах (ценах) приводятся по состоянию на день раскрытия информации и подлежат обновлению в сроки;..
в) тарифы (цены) на коммунальные услуги, которые применяются управляющей организацией для расчета размера платежей для потребителей.
Все. Если это постановление будет исполняться, я верю в скорый коммунальный рай.

3.3. Роль председателя в ТСЖ и ЖСК: как подстраховаться при выборе

В первую очередь, создавая ТСЖ или уже живя в доме ЖСК, не поленитесь проанализировать устав своего товарищества или кооператива. Его вам обязаны предоставить, поскольку именно члены ТСЖ или ЖСК его принимают и утверждают. Никто не вправе вам ни договор управления домом, ни устав навязать. Соотнесите это с примерными формами, предлагаемыми законодательством, в случае сомнений или в качестве окончательной подстраховки проконсультируйтесь с юристом из состава жилищно-коммунальных управлений и прочих отделов, обязательных в каждом муниципалитете, районной/городской управе. Не захотят возиться - к вашим услугам выбираемые вами депутаты разного уровня: делайте запросы, идите на прием. Именно с прописанных полномочий правления и председателя начинаются лукавые расчеты и бега по замкнутому кругу. Именно с того, что председатель решает все, управление устанавливает все по "удобному" для современных кореек основополагающему и регулирующему отношения в доме документу, суд может отказать в ваших претензиях к ним по поводу обдираловки по коммунальным платежам. Подумаешь, вам не нравится, - а устав позволяет и уполномочивает именно так вести дела по дому. Основное, что хотелось бы пожелать жителям при этом: добивайтесь ограничения сроков полномочий председателя и ревизионной комиссии, максимально обозначайте роль правления, не реже одного раза в год меняйте эти личности (дабы не искушать). Если повезет с председателем (на своем веку видела много таких, но кристально чистых смело можно канонизировать - крайне редки, аки святые блаженные), - продлевайте полномочия еще на год, но для контролирующего его деятельность правления и ревизионной комиссии установите по уставу некое дежурство. В конце концов, в личных отношениях бывают осечки (судя по статистике разводов - практически 50/50), и связывая свою судьбу с человеком узами брака, часто самые близкие и дорогие люди не проходят проверку доверия и не оправдывают надежд. А тут классическая проверка властью, деньгами и водопроводными трубами! Да и коррупция - она же не с Марса, она с Земли. А в чем она проявляется? В круговой поруке. Постоянно - раз в год - сменяя ревизионную комиссию прямо-таки по номеру квартиры от N 1 до последнего, включая сразу 5 квартир, - этого сговора можно избежать. Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью дома - контроль за вашими деньгами, и проводить проверки необязательно каждый день - можно и раз в год, если деятельность по дому не вызывает сомнений, а можно чаще ради профилактики.
Думаю, работа эта даже интересна - не просто догадываться, а видеть документы и возможности дома по обустройству, сопоставлять цены, регулировать и влиять на то самое всеми треклятое ЖКХ, которое уже пять лет (именно столько лет изданному ЖК РФ) как наше с вами, а не виртуального чиновника или безликого в ближайшем окружении государства. Поверьте, работа с этими отчетными документами - платежками за услуги по дому, банковскими выписками по сборам по дому, актами проделанных работ и их стоимостью - даже не для профессионала займет пару вечеров. Раз в год посвятить выходные реальной возможности не дать себя обмануть - благородное, умное и полезное занятие, согласитесь. К тому же профессии юриста, бухгалтера и экономиста в современном мире - самые популярные, и в той самой пятерке собственников или уж в семье ревизоров наверняка такие спецы найдутся. А сколько новоиспеченных пенсионеров с высшим образованием и знаками отличия за безупречную службу пышут желанием и терзаются от неприменим своих опытов-талантов и готовы еще (ого-го как!) послужить своему Отечеству в отдельно взятом доме!
Позволю себе привести несколько случаев из практики, чтобы удостоверить вас, искренне уважаемые читатели, в важности момента и доказательности.

Из газеты "Известия"
Как на досуге академики платежки
свои пересчитали

Знания пригодились.
"Коммунальная расплата".
"...Елена Николаева, председатель комиссии Общественной палаты по социальным вопросам, подтверждает: за последний год проблемы коммунальных платежей всколыхнули все общество. Основные, судя по звонкам граждан на "горячую линию", претензии - ни у кого (даже у профильных организаций) нет понимания, из чего складываются нормативы и тарифы, как рассчитывается себестоимость этих составляющих.
Однако это не так. Жители подмосковного города Фрязина не только распутали коммунальные схемы, но и добились от ЖКХ возврата переплаченных денег. Правда, среди инициаторов сплошь доктора и кандидаты технических наук, что, конечно, повышало их шансы на победу. Но несколько лет они тоже как простые смертные находились под гипнозом разных коэффициентов и алгоритмов, согласно которым ЖКХ устанавливало цены на воду и тепло.
Из чего складывается сумма, начисленная в платежке, допустим, на услугу "отопление"? Площадь квартиры умножается на норматив, затем на тариф на тепловую энергию. Ключевая позиция в этой арифметике - норматив. Вот он-то и показался ученым подозрительным. В соседнем городе Щелкове норматив был 0,015, а вот во Фрязине - почему-то 0,02, как в уральском городе Ижевске, где зимой морозы под сорок и расходы на отопление значительно выше, чем в Подмосковье. К тому же, как выяснили ученые, изучив регламенты ЖКХ, любой норматив, даже липовый, положено корректировать с учетом изменения климата. Последние пять лет коммунальщики этого не делали. Между тем зима в Подмосковье за это время потеплела на 3 градуса, что снижает годовой объем теплоэнергии, необходимой для отопления, на 17%. В тех же регламентах нашлись и разъяснения, что обогрев новой многоэтажки, возведенной из современных материалов, обходится дешевле, чем обогрев "хрущобы" с прохудившейся крышей. Во Фрязине со всех брали по максимуму, в результате жильцы многоэтажек переплатили за тепло в 2009 году по 6234 рубля, обитатели "хрущоб" - по 2592 рубля.
Деньги возвращены. Но самое главное - повторить подвиг фрязинских ученых теперь может любой город Подмосковья: методики расчета по воде, теплу и электроэнергии популярно изложены в "пособии потребителю". Когда-то оно было просто "письмом рассерженных докторов наук губернатору Громову", благодаря Интернету стало оружием против подмосковного ЖКХ. Уже в десяти городах идут суды за возврат переплаченных денег..."

Людмила Бутузова

Жительница Суздаля вышла на пенсию и вывела на чистую воду всю коммуналку.

"Бабушка-процентщица".
ФИО "Лидия Ивановна Евсеева" уже который год как кость в горле у коммунальщиков Владимирской области. Ей уже за семьдесят, а она откусывает у ДЭЗов и теплосетей один миллион за другим. Пенсионерка из города Суздаля делает перерасчет по услугам ЖКХ предпринимателям и учреждениям, выкидывая из присланных коммунальщиками квитанций все незаконные платежи. Причем работает она не на голом энтузиазме, а как полноценный деловой партнер: на скромный процент от сэкономленных миллионов уже построила себе дом, сделала ремонт детям и останавливаться на достигнутом не собирается. Клиентов и раньше хватало, а с наступлением кризиса все бросились экономить, и теперь от них и вовсе отбоя нет.
Всю жизнь она проработала в структурах ЖКХ проектировщиком отопления. Выход на пенсию пришелся на 1992 год - лучше не придумаешь. Но к тому времени у Лидии Ивановны уже был послепенсионный бизнес-план:
- Когда я дорабатывала последний год, на меня вышел главный инженер владимирского Дома быта, - вспоминает Евсеева. - Коммунальщики прислали этой организации счета, которые выглядели подозрительными. Я их проверила и сама пришла в ужас: грабеж в чистом виде.
Лидия Ивановна хотя и большой специалист в ЖКХ, но всю жизнь имела дело с проектированием. То есть с тем, как все должно быть по законам и нормативам. А тут столкнулась с эксплуатацией - то есть со сферой реального применения этих законов и нормативов. И выяснилось, что эти две сферы живут в параллельных мирах и не имеют ни малейшего желания друг с другом дружить.
...Шестиэтажному Дому быта Евсеева дала такую экономию, что его директор, хоть и не был связан никакими обязательствами, посчитал своим долгом услуги оптимизатора щедро оплатить. Тогда в голове Лидии Ивановны и созрела идея зарабатывать на оптимизации расходов по ЖКХ... Выяснилось, например, что коммунальщики выставляли нам счета на отопление по нормативам, которые применимы к отдельно стоящим зданиям, а не к помещениям в многоквартирных домах. А там ведь совсем другие теплопотери, поэтому и стоимость отопления высчитывается иначе.
- А с нас, оказывается, брали за принудительную вентиляцию, которой никогда не было, - откликается на другом конце города главный инженер гостиницы "Заря" Иван Шувалов. - После сотрудничества с Лидией Ивановной мы стали платить за коммуналку на треть меньше.
- Если бы не она, даже не знаю, как бы мы пережили девяностые, - подхватывает Михаил Ионов, завхоз Клинической больницы ПО "Автоприбор" и "Точмаш". - Она сделала так, что мы теперь финансово не зависим от недотопов и перетопов. По ее совету мы поставили на учреждение отдельный счетчик и теперь платим только за то, что действительно потребляем.
- Я несколько лет плотно работала с управлениями образования и здравоохранения, - говорит Евсеева. - Делала по три-пять объектов в месяц. Там вскрывались такие вещи, что вообще караул. Например, школа-интернат N 2 много лет платила исходя из площади здания 48 тысяч квадратных метров, а оказалось, что реальная площадь у них в три раза меньше. Почти со всех школ коммунальщики за воду брали как с жилого сектора, а это намного дороже.
То, что делает Лидия Ивановна, на юридическом языке называется "снижением договорной нагрузки". Она просто приводит в соответствие с законными нормативами те расчеты, которые коммунальщики берут, мягко говоря, с потолка. И делает это математически и юридически безупречно. Поэтому структуры ЖКХ скрепя сердце вынуждены сдавать один объект за другим - иногда через суд, а иногда и добровольно...
Подобно тому как качественная водка должна иметь 40 градусов, "качественная энергия" - это такая энергия, которая нагревает батареи ровно до такой степени, чтобы температура воздуха в помещении была плюс 18. Если прибавить к этой температуре тепло ваших тел, варочных плит, лампочек и прочих источников тепла - получается нормальная комнатная температура: плюс 20-22. Эти самые плюс 18 должны поддерживаться независимо от температуры за окном. У каждой ТЭЦ есть температурный график, который предписывает, сколько градусов нужно выдавать в батареи при той или иной температуре на улице, чтобы энергия оставалась качественной. Но едва ли в России есть такая теплогенерирующая компания, которая этот график соблюдает. Когда на улице слишком холодно, нашим ТЭЦ не хватает мощностей, и они делают так называемую "срезку" - в результате в своих квартирах мы получаем "недотоп". На языке специалистов это называется "некачественной энергией", но деньги с нас берут как за качественную. Если же на улице оттепель, то в наших квартирах мы получаем другой вариант некачественной энергии - "перетоп". Это происходит оттого, что опустить температуру ниже определенного предела теплоэлектроцентраль тоже не может, потому что в силу своего названия это учреждение вырабатывает не только тепло, но и электричество. Эти два процесса взаимосвязаны, и если сбавить мощности тепловые, будет не хватать киловатт. Поэтому генерирующие компании вынуждены производить лишнее тепло и навязывать его нам. Они, конечно, могли бы вложить деньги в переоборудование производственного цикла, но зачем, если им обеспечено монопольное положение на рынке, а мы в своих квартирах будем задыхаться от жары или же, наоборот, мерзнуть - и все равно продолжим исправно переплачивать за недотопы и за перетопы: куда ты денешься с подводной лодки?
Конечно, по закону человек имеет право не платить за лишнее или недопоставленное тепло. Но чтобы реализовать это право, нужно совершить невозможное - получить от ТЭЦ информацию о реально поданных в систему градусах Цельсия. Гражданский кодекс обязывает предоставлять эти данные по официальному запросу любого потребителя...
- По отдельным предпринимателям они мне уступали, потому что все равно основной доход ТЭЦ и теплосети имеют с жилого массива. Я вам больше скажу: уступая мне магазины, гостиницы и больницы со школами, они ничего не теряли. Они просто перераспределяли недополученную выгоду на "человечество". И вот однажды моими услугами заинтересовались в областной администрации, попросили посчитать, сколько переплачивают рядовые потребители. Я посчитала и сама за голову схватилась: в одном только 2003 году за счет некачественной энергии ТЭЦ и теплосети взяли с жителей города Владимира 72 миллиона лишних рублей. А с тех пор гигакалория подорожала в 5 раз. Вы представляете, какая экономия?! А в масштабах всей страны? Никаких нацпроектов не надо".

Дмитрий Соколов-Митрич

Из испытанного на себе.
Жил-был старый ЖСК, со времен 70-х годов прошлого столетия. Последние годы реформ показали, что не все ладно в этом "королевстве". Сменили члены кооператива председателя на благовидную пенсионерку, вызывающую непременное доверие и уважение. Первый год нового председателя - полет нормальный. Второй год запел романсы "Не искушай!". Стало проясняться жителям дома: сменила вора на вора. Бабушка-председатель после первого года правления поняла, как из воздуха и воды незаметно для дома уводить мульены. Вот, например, расчеты сами в правлении рисуют, так почему не выставлять жителям начисления по воде, а с государства запрашивать по льготам и компенсациям по нормативу? Разницу мы с вами уже выяснили. И дом почти в 200 квартир, как правило, имеет таких субсидантов и льготников до трети проживающих в нем. Итого только по воде можно нагреть на перечисляемые на счет ЖСК, а не напрямую с лицевого счета жителя на счет поставщика или общий для ЖКУ транзитный счет, как при системе ГУ ИС, полмиллиона рублей в год. И это еще не все. Если здесь обогащалась старушка за счет государства, то на жителях она "нагрелась" по другой услуге - по отоплению. Дом оборудован и прибором учета теплоснабжения. По нему ЖСК в лице председательши рассчитывалась с поставщиком, а жителям выставлялись счета по нормативу (а что - законная цифра, ежегодно правительством города утверждаемая, а кто там из нас будет вдаваться в подробности, как платит дом - по факту или нормативу?!). Разница там миллионная. И я даже не верю, что милейшая старушка сама до этого додумалась и копила внучишкам на молочишко, не боясь уголовщины и разоблачения. Наверняка за бабушкой кто-то стоит, но тем не менее власть в доме - общее собрание, и никаких гвоздей! И эти темные силы ничтожны перед сплоченным сообществом жителей - собственников дома.

3.4. Жители дома - партнеры по бизнесу с общим хозяйством

У многоквартирного дома нет "одного" хозяина. Части дома - квартиры и нежилые помещения - принадлежат разным собственникам, имеют разных владельцев - ими могут быть государство, граждане, юридические лица.
Собственники жилых и нежилых помещений - это и есть "хозяева, владельцы дома". Согласно ст. 30 и 36 ЖК РФ каждому из собственников принадлежит не только конкретное помещение, но и доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок многоквартирного дома не сформирован до введения в действие ЖК РФ, собственники жилых и нежилых помещений на своем общем собрании могут принять решение о формировании земельного участка своего многоквартирного дома, а также выбрать уполномоченное лицо, которое будет обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Обычные страхи: "Если собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме создали ТСЖ, станет ли весь дом собственностью ТСЖ, в том числе и квартиры?"
Независимо от того, создано в доме ТСЖ или нет, дом всегда находится в общедолевой собственности собственников помещений, поскольку согласно ст. 36 ЖК РФ помимо квартир и нежилых помещений каждому собственнику принадлежит доля в праве на общее имущество дома (лестницы, чердаки, подвал, лифт, инженерные коммуникации и др.).
Сам дом не передается ТСЖ ни на "баланс", ни в собственность. Целью создания ТСЖ является организация управления многоквартирным домом.
Собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме не надо специально официально регистрировать право общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений. Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, является частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Как установлено ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок многоквартирного дома, сформированный до введения в действие ЖК РФ, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок многоквартирного дома не сформирован до введения в действие ЖК РФ, собственники жилых и нежилых помещений на своем общем собрании могут принять решение о формировании земельного участка своего многоквартирного дома, а также выбрать уполномоченное лицо, которое будет обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Комплект документов, необходимый для проведения такого общего собрания собственников помещений, установлен постановлением Правительства Москвы от 3 июля 2007 г. N 569-ПП "Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома".
Если в доме создано ТСЖ, то собственники помещений на своем общем собрании могут делегировать председателю ТСЖ право выражать и защищать их интересы при решении данного вопроса.
После того как земельный участок многоквартирного дома сформирован и передан в общую собственность собственников помещений, собственники обязаны нести расходы по его содержанию и уборке.
Собственники отдельных нежилых помещений (магазин, офис и т.д.) не могут быть лишены своего имущества и имеют такие же права и обязанности по управлению и содержанию дома, как и собственники жилых помещений, в том числе они могут стать членами ТСЖ.
Нежилые помещения, являющиеся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, - консьержные, колясочные, подвалы - находятся в общей долевой собственности всех собственников помещений. Согласно действующему законодательству эти помещения могут использоваться товариществом собственников жилья, если за такое решение проголосуют на своем общем собрании собственники помещений, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников (см. п. 3 и 8), но в собственность ТСЖ такие помещения не переходят.

4. Судебные тяжбы

4.1. Определяемся с предметом иска

Если дело по защите прав собственников дошло до суда, главным в ваших претензиях должно быть определено в предмете иска. Коль скоро вы просите признать недействительным решение собрания из-за несоблюдения протокола или даже ставите вопрос о ликвидации ТСЖ из-за нелегитимности собрания, максимально четко и подробно прописывайте требования. Что очевидно для вас - не факт того, что из решения суда вытекает к исполнению. И помните, что по одному и тому же вопросу дважды в суд дела не принимаются.

4.2. Выбор между адвокатом и самодеятельностью

Судебное производство - хлопотное дело. Если истцами выступают несколько собственников, надо быть готовыми к тому, что вам всем придется присутствовать на многочисленных судебных заседаниях, растянувшихся на многие месяцы. Можно решить проблему присутствия доверенностью представлять ваши интересы в суде. Правильней и грамотней найти адвоката, который профессионально и без мешающих сосредоточиться и выполнить положенные процедуры эмоций будет выполнять эту тяжелую и требующую специальной подготовки работу.

4.3. Привлекаем экспертов

В любом городе и тем паче субъекте Федерации есть институты исполнительной и законодательной власти. Правильность предъявляемых начислений можно уточнить запросами в Минрегионразвития или департаменте (управлении) экономики и финансов администрации города. Такие экспертные ответы - лучшее доказательство вашей правоты и для самих исполнителей коммунальных услуг, и для суда.

4.4. Кто должен помогать

Разграничение полномочий между федеральными органами государственной власти, органами власти субъектов РФ и местными органами самоуправления определены несколькими законами, в частности, Федеральными законами N 95-ФЗ и 131-ФЗ. Согласно первому к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации относится предупреждение чрезвычайных ситуаций межмуниципального и регионального характера и предупреждение ситуаций, которые могут привести к нарушению функционирования систем жизнеобеспечения населения, и ликвидация их последствий. Функцией органов власти субъекта Федерации также являются осуществление контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда, над соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений, контроль над качеством, объемом и порядком предоставления коммунальных услуг согласно требованиям законодательства.
Жилищный Кодекс РФ также не позволяет самоустраняться органам власти сразу по нескольким статьям:
Статья 12. Полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений
(В ред. Федерального закона от 18 октября 2007 г. N 230-ФЗ.)
К полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:
...
2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
...
8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;
10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;
11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;
12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;
13) установление правил пользования жилыми помещениями;
14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;
....
16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;
16.1) методическое обеспечение и определение порядка осуществления государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям законодательства;
(Пункт введен Федеральным законом от 18 октября 2007 г. N 230-ФЗ.)
17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
18) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
(В ред. Федерального закона от 18 октября 2007 г. N 230-ФЗ.)
Статья 13. Полномочия органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений
(В ред. Федерального закона от 18 октября 2007 г. N 230-ФЗ.)
К полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:
(в ред. Федерального закона от 18.10.2007 N 230-ФЗ)
1) государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
...
3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
...
6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания;
...
8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
8.1) осуществление государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг требованиям законодательства;
(п. 8.1 в ред. Федерального закона от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ.)
9) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами и не отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации, полномочиям органов местного самоуправления.
(в ред. Федерального закона от 18 октября 2007 г. N 230-ФЗ.)
Статья 14. Полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений
(В ред. Федерального закона от 18 октября 2007 г. N 230-ФЗ.)
1. К полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:
...
7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;
9) осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
9.1) определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;
(Пункт введен Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ.)
10) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.
(В ред. Федерального закона от 18 октября 2007 г. N 230-ФЗ.)
2. В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге указанные в части 1 настоящей статьи полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.
(Часть в ред. Федерального закона от 18 октября 2007 г. N 230-ФЗ.)
Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами
1. В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:
1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
2. Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

4.5. Что может помочь

Кроме обязательных чиновников в разного рода инстанциях (районные администрации или управы, муниципалитеты, депутаты от муниципального до российского уровня) есть массы общественных сил и организаций, которые также имеют силы повлиять на ситуацию и помочь в наших с вами проблемах. В первую очередь это Общество по защите прав потребителя.
При одном решающем судебном заседании на моей практике явно помогли присутствие на стороне собственников, протестующих против практически рейдерского захвата их дома со стороны частной управляющей компании, по "случайному" совпадению руководительницей которой являлась супруга главы районной управы, и законодательные аргументы помощника представителя Президента РФ по правам человека.
Обращаясь к представителям этих защитников правомерных интересов жителей, одновременно привлекайте нашу пятую власть в виде прессы.
Сам Президент указал на хаос в управлении многоквартирными домами, тема стала чуть ли номер один. Главное - не ошибиться с адресом. Например, на телевидении просто шумные ток-шоу, как правило, проговаривая ситуацию, ничем не помогают, а порой профанируют и дезинформируют, отвлекая ваше внимание и направляя силы не в те ворота. Толковой шаговой инструкции или официального обращения к ответственным лицам от власти с последующей реакцией не наблюдается. Проблема и недовольство жителя в таких передачах налицо, но советы даются абсурдные, недейственные и даже заведомо ложные и проигрышные. Однако при каждом органе исполнительной власти - от районной администрации до Правительства г. Москвы - есть официальные печатные издания и телеканалы с тематическими передачами. Публикации в них и в ряде других городских изданий, которые даже заключают специальные соглашения об обязательном официальном ответе от ведомства по теме публикации, практически требуют подробного отчета по поднятой проблеме. Например, в столице это газета "Вечерняя Москва" с рубрикой "Официальный отдел" и "Московская правда" сразу с несколькими тематическими полосами, начиная с "Книги жалоб".

Послесловие

(Полезные ссылки в виде сайтов и законодательства с полными названиями кодексов, постановлений и разъяснений, форма документа Минрегионразвития России)

1. Жилищный кодекс РФ.
2. Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (в ред. от 21 июля 2008 г. N 549 и от 29 июля 2010 г. N 580).
3. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами".
5. Письмо Минрегионразвития по рекомендациям перерасчета за тепло.
6. Письмо Минрегионразвития по садовым товариществам.
7. Сайт центр реформ в ЖКХ по г. Москве: http://www.center-kgh.ru/
8. Сайт Минрегионразвития России: http://www.minregion.ru/
9. Сайт содействия реформированию в ЖКХ по РФ: http://www.gkh-reforma.ru/
10. Официальные сайты местной исполнительной власти.

Приложение

Примерный расчет квартплаты для москвича по ценам 2010 года

Исходные данные: площадь квартиры - 60 кв. м.
Объем потребления по ДПУ на человека:
ХВС - 8 куб. м; ГВС - 5 куб. м; канализация - 13 куб. м.
Расчет производится по тарифам и ставкам постановления Правительства Москвы от 1 декабря 2009 г. N 1294-ПП.
Расчет проведен для нанимателей и собственников, зарегистрированных в жилом помещении и имеющих единственное жилье.

О.В. Масамрех