|
Статья 154 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) определяет структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого по-мещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого по-мещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за ус-луги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в мно-гоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помеще-ния в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за ус-луги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капиталь-ному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ли-цами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водо-снабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (пункт 4).
В соответствии со статьей 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помеще-ния устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в много-квартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ.
В соответствии с пунктом 32 Правил содержания общего имущества в многоквартир-ном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила), при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками по-мещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.
В случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непо-средственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об уста-новлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Мо-скве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Рос-сийской Федерации) в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помеще-ний, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собра-ния собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляю-щими соответствующие виды деятельности (п. 36 Правил)
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (п. 7 ст. 156 ЖК РФ).
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и тех-нического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за со-держание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п. 8 ст. 156 ЖК РФ и п. 33 Правил).
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения (п. 2 ст. 156 ЖК РФ).
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) (п.3 ст. 156 ЖК РФ).
Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодате-лем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жи-лых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквар-тирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Рос-сийской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управле-ния многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанав-ливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации (п. 3 ст. 156 ЖК РФ и п. 34. Правил).
В соответствии с пунктом 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об уста-новлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер ус-танавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной вла-сти соответствующего субъекта Российской Федерации) (п. 4 ст. 158 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарище-ство собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный по-требительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей органи-зацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации (пункт 7 статьи 155 Жилищного кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 11 Правил содержания общего имущества в многоквартир-ном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 содержа-ние общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответ-ственными лицами , обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) освещение помещений общего пользования;
в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температу-ры и влажности в помещениях общего пользования;
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующих-ся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Фе-дерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
В соответствии с действующим законодательством, Министерство регионального развития РФ в своем письме от 06.03.2009 № 6177-АД/14 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме» особо подчеркнуло, что сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, обра-зующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартир-ном доме, а также содержание и ремонт лифтового оборудования многоквартирных домов является составной частью деятельности по содержанию общего имущества, а расходы на их содержание – частью расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Кроме того указано, что расходы на содержание лифтового оборудования обязаны не-сти все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме независимо от положения таких помещений в доме.
Все составные части платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквар-тирном доме устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартир-ном доме, органами управления товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов (часть 7 и 8 статьи 156 Кодекса) или в случае, указанном в пункте 34 Правил, органом местного самоуправления как одна величи-на.
В соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения ус-танавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквар-тирном доме. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с соб-ственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помеще-ний несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и ком-мунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155 - 158 Кодекса).
В соответствии с пунктом 12 Правил собственники помещений вправе самостоятель-но совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений:
путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей ор-ганизацией,
путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом),
б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным коопе-ративом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
путем членства собственников помещений в указанных организациях;
путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями (пункт 16 Правил).
Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (пункт 17 Правил).
Так, например, в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в много-квартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесе-ния такой платы и др.
Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказа-ния услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими ус-тановленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (пункт 3).
Следует также отметить, что Министерство регионального развития РФ в своем пись-ме от 06.03.2009 № 6177-АД/14 «Об особенностях установления размера платы за содержа-ние и ремонт общего имущества в многоквартирном доме» указало, что с учетом существен-ных отличий в техническом состоянии многоквартирных домов, перечней заказываемых и выполняемых услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартир-ных домах управляющим и подрядным организациям целесообразно отказаться от практики предложения собственникам помещений в многоквартирном доме, товариществам собствен-ников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативам размера платы за содержание и ремонт жилого помещения равного размеру платы за содер-жание и ремонт жилого помещения, установленному органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.
В случаях, когда размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установ-ленный органом местного самоуправления для нанимателей по договору социального найма, является заниженным, применение в муниципальном образовании такого размера платы для собственников помещений содержит признаки того, что действия хозяйствующих субъектов являются согласованными. Подобные случаи должны анализироваться органами государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации на предмет наличия договоренности или наличия действий (бездействия) органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. О выявлении подобных случаев целесообразно сообщать территориальному антимонопольному органу.
Установление органами местного самоуправления в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организа-ции местного самоуправления в Российской Федерации» заниженных тарифов на услуги муниципальных предприятий и учреждений, осуществляющих деятельность в сфере управления, содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах, может привести к ограничению или устранению конкуренции и создать этим организациям преимущества.
Приложение: Определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в мно-гоквартирном доме на 3 л. в 1 экз.
Начальник отдела правового обеспечения
службы по тарифам Астраханской области А.Н. Ермилов
Скачать анализ и приложение в формате "doc"
|
